孤独死後のリフォーム費用は、一式の総額から負担割合を決めるのではなく、まず工事の目的を分けます。

国土交通省の原状回復ガイドラインでは、借主側の負担となるのは、故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用などによる損耗・毀損を基本としています。一方、通常損耗や経年変化は別に整理します。

病気や老衰等で室内で亡くなったという事実は、それだけで物件の使い方や管理方法の問題を示すものではありません。したがって、自然死があったという結果だけから、リフォーム費用すべてを借主側の責任とするのではなく、どの契約上の義務と、どの損傷・工事が結び付くのかを個別に確認します。

法務省も、2020年施行の改正民法について、経年変化等による損傷は賃借人の原状回復義務の対象外となる基本ルールを明文化したと説明しています。

参考： 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 / 法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」

床材の下まで影響が確認されれば、クッションフロア、フローリング、畳、下地材などを撤去する場合があります。撤去した床を賃貸住宅として再び使うには復旧工事が必要です。

ただし、ここでは「剥がすために必要だった費用」と「新しく施工する材料・工事の費用」を分けて見ます。

「特殊清掃で床を撤去した」という事実は、撤去が必要だったことの説明にはなります。しかし、それだけで部屋全体の新品施工費の負担割合まで決まるわけではありません。

国土交通省ガイドラインは、借主側に原状回復義務が認められる場合でも、経年変化や通常損耗を踏まえて負担割合を調整する考え方を示しています。

原状回復ガイドラインでは、借主側の負担範囲は可能な限り損傷部分に限定し、補修できる最低限の施工単位を基本とする考え方が示されています。

そのため、床やクロスを全面張替えする見積もりが出たときは、少なくとも次を確認します。

・影響が確認された位置

・実際に撤去した範囲

・下地まで確認・対応が必要だったか

・部分補修が施工上できるか

・全面施工が必要な技術的理由

・既存材料が廃番か

・色・模様合わせのためだけに範囲を広げていないか

・従前と同等品か、仕様変更・グレードアップか

写真は、依頼者側へ撮影を求めるためのものではありません。施工会社側が、作業前・撤去中・撤去後の範囲を説明できる記録として残します。

長期入居の物件ほど、特殊清掃後の見積書に「今回の出来事がなくても近いうちに更新していた内装」と「孤独死後の影響があるため必要になった作業」が混ざりやすくなります。

たとえば、古いクロスの全面更新、設備の入替え、次の入居者向けの仕様変更などは、孤独死後の復旧工事と目的が同じとは限りません。

見積書の項目名より、「この工事をなぜ行うのか」で分ける。 これが費用負担を整理するときの重要なポイントです。

賃貸借契約に死亡後の特殊清掃費・原状回復費に関する特約がある場合でも、まず対象となる費用と範囲を契約書で確認します。国土交通省のガイドラインも、通常の原状回復義務を超える特約について、内容・必要性・合理性や、借主が負担内容を認識して合意しているかなどを確認する考え方を示しています。

相続人と連帯保証人についても、「孤独死後の見積書が出た＝その総額をそのまま支払う」という順番ではありません。まず亡くなった借主本人にどの債務が成立していたのかを確認し、その後に相続・保証契約の範囲を確認します。

相続放棄を検討している場合や、保証契約の責任範囲に争いがある場合は、家財処分や支払いの承認を急がず、必要に応じて弁護士等へ確認してください。

千葉県浦安市の長期入居されていた賃貸住宅で、特殊清掃と家財撤去が終わった後、床材・クロス・下地に関するリフォーム見積もりが出た事例があります。

見積書には、長期間使われていた床材やクロスの更新と、孤独死後の影響を受けた箇所に関係する工事が同じように並んでいました。

そこでまごのてでは、床下地などにおいの原因と直接関係する作業範囲と、クロス・床材の経年更新や募集用工事を分け、管理会社や関係者が協議できる資料へ整理しました。

ここでまごのてが行ったのは、法的な負担割合を決めることではありません。どこを撤去し、どこを確認し、どの工事が何の目的なのかを、後から説明できる形へ整理することです。

「一式〇〇万円」という金額から始めるより、工事の理由を分解した方が、大家・管理会社・ご遺族・保証人の間で同じ資料を見ながら話しやすくなります。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、特殊清掃後の作業範囲確認、見積書の工事項目整理、原状回復業者へ引き継ぐための現場記録についてご相談を受けています。

東京都は23区・多摩地域、千葉県は千葉市・市川市・浦安市・船橋市・松戸市・柏市など、神奈川県は横浜市・川崎市・相模原市など、埼玉県はさいたま市・川口市・戸田市・草加市・越谷市・八潮市などを中心に確認しています。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県は、物件所在地、建物条件、現地確認の必要性、日程などを確認したうえで対応可否をご案内します。

集合住宅では、管理会社との調整や原状回復工事の予定も含め、どの資料を先にそろえるかを整理します。