孤独死発生！事故物件にしないための大家さんの考え方とは？

アパートやマンションを賃貸に出してる大家さんのイメージは資産家のお金持ちで悠々自適と考えてる人が多いと思います。以前は私もそう思っていましたが特殊清掃の仕事をしてるとけっしてそうではないことがわかります。

昨今の物件オーナーは不動産投資ブームに踊らされて長期のローンを組んで実質利回り3％～5％で物件運営をしていて、他に仕事をしているといういわゆるサラリーマン大家さんが多いようです。年利3％とは3万円稼ぐのに100万円突っ込むということですから例えば7万円家賃の部屋を1年貸せば家賃収入84万円に対し収益が約2.5万円で仮に5％だとしても4万円ちょっとの収益しかあがらないことになります。

そんな雀の涙程度の収益だとひとたび孤独死などが起き、もしその賃借人や連帯保証人やご遺族に資力がなければたちまち干上がるということになってしまいます。実際私たちが経験してる範囲だけでも直近2年で7軒も後処理費用が捻出できず手を付けることができない塩漬けマンションがあります。

そんな中、出来るだけお金を掛けず自力DIYで特殊清掃や原状回復に果敢に立ち向かった大家さんのお話をしてみたいと思いますが、この記事は自力でやって成功した人もいますので頑張って取り組んでみましょうというものではなく、無駄な抵抗はやめて潔くプロに任せたほうが安全で確実ですよという内容ですので興味のある方は是非読み進めてください。



DIY特殊清掃に挑戦し大失敗した大家さんのオハナシ
今から7～8年前のこと江戸川区内の取引のある不動産会社からアパートで孤独死があったらしいのでオーナーから話を聞いてやってほしいと連絡がありました。連絡を取り話を聞くと孤独死が起きた部屋があるので家財だけ撤去してほしいという依頼だったのです。

特殊清掃とは言わずに家財撤去と言う言葉を使うのはよくあることなので気にも留めず現地へ行くと物件オーナーいわく家財さえ出して空にしてくれればあとはこっちでやるからと言うのです。一応止めはしましたが大丈夫！の一点張りなので言われる通り家財だけ撤去しその場は終えたのです。

忘れた頃に再度そのオーナーから「CFは貼ったんだけど少し臭いがあるんだよねえ」と相談がありました。どうやら本当に自力で特殊清掃の真似事をし自力でCFを貼ったり建具を塗ったりしてたそうです。オーナーは毎日オゾンもかけて、毎日窓を開けて風通してたんだけどねえと不満気でしたが私たちからすれば当然の結果でした。

結局70万円近いお金を投入して部屋を完成させましたが年間60万円ちょいの部屋で70万円もかけたらこっちが死んでしまう！と言ってましたが私たちが手掛けて2ヶ月後には入居申し込みがあったのだから良かったのではとなったのです。

素人オーナーがDIYで内装を作ったり補修した報告がSNSで上がってますが、私はその考えに懐疑的です。金額の大小にかかわらず収益を得る目的でする物件に素人DIYの内装でお金を取っていいのか？とも思いますし、そこにかける労力や時間が見合うのかと思うのです。少なくとも特殊清掃の領域は絶対DIYレベルではできませんし、そもそもその程度のお金を浮かせなければいけないのであれば不動産投資なんてやるもんじゃないと思うのです。実際孤独死関連の紛争で裁判で争った例を見ても裁判所の見解は孤独死などは物件運営上当然に織り込んで対策すべきものとの見解を出してることから起きてから慌てるのではなく事前に想定しないさいということですからやはり日々心掛けて対策をすべきだと感じます。