事故物件買取コラム
事故物件対策
2023.12.08
事故物件と呼ばせない！孤独死があっても家賃を下げない方法
まごのては特殊清掃やゴミ屋敷片付けの業務を長年行ってきました。特に特殊清掃では完全に汚れがなくなり臭いがなくなるというレベルまでは一定水準以上の技術を持ち合わせるようになりましたが、そこから先の工程、つまり完全な原状回復やリフォームまでは行っておらず、大家さんやご遺族の手配にゆだねるという状態でした。
ところが特殊清掃から先の工程が進まずいつまで経っても部屋が元通りにならず、賃貸住宅であれば空室期間が延び収益ができないという状況がかなりの数があることがわかったのです。
これは日々お付き合いのあるリフォーム会社がなかったり、そもそもリフォーム工事を行う会社がその工事をやりたがらないということに起因していると知ったのです、いくら特殊清掃後でも忌避感がありできればやりたくないというのがリフォーム業界内の認識のようでした。
そのような状況を打開し、自社で特殊清掃から原状回復まで一貫した施工ができないかとおよそ2年を費やし某リフォーム会社を吸収し自社工事部として稼働するようになったのです。
その結果、特殊清掃からリフォーム完了までのロスタイムをなくなり、賃貸運営の早期正常化に大いに寄与することとなりました。
ところが特殊清掃から先の工程が進まずいつまで経っても部屋が元通りにならず、賃貸住宅であれば空室期間が延び収益ができないという状況がかなりの数があることがわかったのです。
これは日々お付き合いのあるリフォーム会社がなかったり、そもそもリフォーム工事を行う会社がその工事をやりたがらないということに起因していると知ったのです、いくら特殊清掃後でも忌避感がありできればやりたくないというのがリフォーム業界内の認識のようでした。
そのような状況を打開し、自社で特殊清掃から原状回復まで一貫した施工ができないかとおよそ2年を費やし某リフォーム会社を吸収し自社工事部として稼働するようになったのです。
その結果、特殊清掃からリフォーム完了までのロスタイムをなくなり、賃貸運営の早期正常化に大いに寄与することとなりました。
孤独死が起きた物件は価値が下がるのか！？
孤独死などが起きたマンションや家のことを事故物件と呼び、賃料や売買価格が大きく下がると言われていますが果たしてそうでしょうか？
賃貸住宅でも売買でも孤独死が起きた物件は「告知」をしなければいけません、いわゆる心理的瑕疵と呼ばれるもので、過去になんらかの事象があったり物件そのものに不具合がある場合には「告知」をして借りたり買ったりする判断材料にするというものです。
告知することは法律で決まっているので知っていれば当然行わなければいけませんが、告知あり物件に対する賃料や売買価格については法的規制はありません。
賃貸住宅でも売買でも孤独死が起きた物件は「告知」をしなければいけません、いわゆる心理的瑕疵と呼ばれるもので、過去になんらかの事象があったり物件そのものに不具合がある場合には「告知」をして借りたり買ったりする判断材料にするというものです。
告知することは法律で決まっているので知っていれば当然行わなければいけませんが、告知あり物件に対する賃料や売買価格については法的規制はありません。
告知ありでも賃料を下げない原状回復
賃貸住宅でもいわゆる事故物件は賃料が安いなどと言われ、実際に告知ありの事故物件に住み、日々の様子をレポートしている芸人や映画にもなってますので通説のようになっていますが、先ほども申上げた通り告知は義務がありますが、賃料を下げなければいけないという法律は存在しません。
私たちの考え方は告知事項である孤独死などが起きたとしてもできるだけ賃料を下げなくても良い原状回復をご提案しています。
今までも通常賃料6万円だった部屋を8万円で募集をし、あっと言う間に新入居者が決まったり、従来賃料より1,500円アップの募集が成功したワンルームマンションもあります。
私たちまごのての考え方は孤独死が起き、告知をしなければいけない状態だったとしても、その事実を払拭できる特殊清掃やリフォームを行えばいいというものです。
私たちの考え方は告知事項である孤独死などが起きたとしてもできるだけ賃料を下げなくても良い原状回復をご提案しています。
今までも通常賃料6万円だった部屋を8万円で募集をし、あっと言う間に新入居者が決まったり、従来賃料より1,500円アップの募集が成功したワンルームマンションもあります。
私たちまごのての考え方は孤独死が起き、告知をしなければいけない状態だったとしても、その事実を払拭できる特殊清掃やリフォームを行えばいいというものです。
物件価値を下げない特殊清掃(完全消臭)
そもそもどうして孤独死が起きた部屋は賃料を下げて募集するのかですが。まず心理的な負担を金銭に換算するという目的があります、過去にはこんな出来事がありましたけど本来は5万円ですが4万円で提供します、という感じです。
もうひとつは完全に臭いが消えていなかったり、なんらかの跡が見える状態だから賃料を下げているという物件もあります、私はその運営方法に大いに疑問を感じており、たとえ賃料を下げたとしても価値のない部屋を商品として提供するのはいかがなものかと思うのです。
実際私の知ってるアパートでも何年経過してもどこからもなくハエが寄ってくるというものがありますが、おそらく特殊清掃の不備があるからだと断定できます、このような明らかな不備があれば賃料を下げなければいけないかもしれませんが、完全な清掃と消臭ができていればその必要はないのです。
まごのてはそのことを充分理解している特殊清掃業者ですから完全な消臭作業を行い、物件の価値を棄損することがないような施工を行っています。
もうひとつは完全に臭いが消えていなかったり、なんらかの跡が見える状態だから賃料を下げているという物件もあります、私はその運営方法に大いに疑問を感じており、たとえ賃料を下げたとしても価値のない部屋を商品として提供するのはいかがなものかと思うのです。
実際私の知ってるアパートでも何年経過してもどこからもなくハエが寄ってくるというものがありますが、おそらく特殊清掃の不備があるからだと断定できます、このような明らかな不備があれば賃料を下げなければいけないかもしれませんが、完全な清掃と消臭ができていればその必要はないのです。
まごのてはそのことを充分理解している特殊清掃業者ですから完全な消臭作業を行い、物件の価値を棄損することがないような施工を行っています。
価値あるリフォームをご提案いたします
特殊清掃さえ完璧であれば孤独死があった事実を知らない人が入室してもまったくわかりません。においは当然ありませんし汚れもなく完璧なリフォームが施されていたら気付く人はまずいません。
つまり告知さえなければ誰も過去の事実を察知することはできないのです、ですが法律上告知は仕方ないことですから告知事項を相殺できるほど価値のある部屋にすればいいのです。
まごのての工事部では特殊清掃後のリフォーム提案の際に、地域特性などを加味して細かなターゲティングをして部屋作りを行うようにしています。賃貸住宅なんだからクロスは量産品の白、床は木目のCFなどと通り一遍の仕様ではなくターゲットにしたペルソナに合わせたリフォームのご提案をいたします。
つまり告知さえなければ誰も過去の事実を察知することはできないのです、ですが法律上告知は仕方ないことですから告知事項を相殺できるほど価値のある部屋にすればいいのです。
まごのての工事部では特殊清掃後のリフォーム提案の際に、地域特性などを加味して細かなターゲティングをして部屋作りを行うようにしています。賃貸住宅なんだからクロスは量産品の白、床は木目のCFなどと通り一遍の仕様ではなくターゲットにしたペルソナに合わせたリフォームのご提案をいたします。
孤独死があった部屋のリフォーム事例
東京都内孤独死アパートでの原状回復の場合
アパートでの孤独死で隣の居住者からの異臭通報で発覚した孤独死でした。死後約3週間でにおいは共用部や隣の部屋からも察知できるほどで、さらに流れ出た体液は階下の部屋にまで及んでいました。
まず3週間かけて汚れの除去と完全防臭を行いリフォームとなったのですが、ひじょうに場所が良くやり方次第では家賃をまったく下げなくても大丈夫と判断し、周辺の市場調査を行いました。
その結果「ある層」にターゲティングすることで新入居者を集めることが出来るのではないかと考えて内装と仕様を組立てたのです。そして更にオーナーさんが従来より客付けに使っていた大手の不動産会社から地場の地域密着型業者に切り替えて賃貸募集した結果、2週間で申し込みが入り賃料も1,500円アップで新入居者が決まったのでした。
孤独死や事故があった部屋の原状回復過程でオーナーさんの心配事は元通りに賃貸運営ができるかどうかです。そして早期に家賃が得れるようになるだけ機会損失を減らし早期に物件運営の正常化にできるよう最大限のフォローをまごのては行います。
まず3週間かけて汚れの除去と完全防臭を行いリフォームとなったのですが、ひじょうに場所が良くやり方次第では家賃をまったく下げなくても大丈夫と判断し、周辺の市場調査を行いました。
その結果「ある層」にターゲティングすることで新入居者を集めることが出来るのではないかと考えて内装と仕様を組立てたのです。そして更にオーナーさんが従来より客付けに使っていた大手の不動産会社から地場の地域密着型業者に切り替えて賃貸募集した結果、2週間で申し込みが入り賃料も1,500円アップで新入居者が決まったのでした。
特殊清掃で完全に汚れと臭いを除去
細かなターゲティングとペルソナ設定
早期の入居を実現！
孤独死や事故があった部屋の原状回復過程でオーナーさんの心配事は元通りに賃貸運営ができるかどうかです。そして早期に家賃が得れるようになるだけ機会損失を減らし早期に物件運営の正常化にできるよう最大限のフォローをまごのては行います。
埼玉県1Kマンション孤独死の特殊清掃とリフォーム
草加市のワンルームマンションで孤独死があり真夏で死後2週間というものでした。玄関に近い廊下付近で死亡していたため強いにおいが外にまで立ち込めている状態でした。
特殊清掃では広範囲に流れた腐敗体液を追跡し洗浄、そしてハエ跡も多かったことから完全消臭までは1か月近くを要しました。
そしてリフォーム提案ですが、正直場所的にはあまり良くなかったのですが、ワンルーム系によくある内装とはせず少し高級感のある材質とし色合いもシックなものにしました。
この部屋の客付けもオーナーさんがお付き合いしていた大手仲介からまごのてと取引のある地場系仲介に切り替えて募集を進めたところおよそ3週間で新入居者が決まったのでした。
この部屋の場合は賃料をアップさせることは出来ませんでしたが、従来と同じ賃料での募集を行い決まりました。
客付け不動産会社にも特殊清掃ではどのような工程で何をしたかの記録を開示しました、消臭までの工程をきちんと開示することで安心してもらえますので隠すようなことは一切せず、ここまでやっているので大丈夫とお墨付きをいただくことになりました。
特殊清掃では広範囲に流れた腐敗体液を追跡し洗浄、そしてハエ跡も多かったことから完全消臭までは1か月近くを要しました。
そしてリフォーム提案ですが、正直場所的にはあまり良くなかったのですが、ワンルーム系によくある内装とはせず少し高級感のある材質とし色合いもシックなものにしました。
この部屋の客付けもオーナーさんがお付き合いしていた大手仲介からまごのてと取引のある地場系仲介に切り替えて募集を進めたところおよそ3週間で新入居者が決まったのでした。
特殊清掃で完全消臭
孤独死を無かったことにするリフォーム
幅広いネットワークで素早く客付け
この部屋の場合は賃料をアップさせることは出来ませんでしたが、従来と同じ賃料での募集を行い決まりました。
客付け不動産会社にも特殊清掃ではどのような工程で何をしたかの記録を開示しました、消臭までの工程をきちんと開示することで安心してもらえますので隠すようなことは一切せず、ここまでやっているので大丈夫とお墨付きをいただくことになりました。
孤独死発生から原状回復まで正しい手順で行えばコストダウン
孤独死が起きた際に物件オーナーさんは2パターンの動きがあります。
1.自らいろいろ調べたりオーナーさん自ら特殊清掃をやろうとする物件オーナー
2.信頼できる特殊清掃業者に丸投げする物件オーナー
一見(1)のオーナーさんの行動が評価されそうですが、特殊清掃に関しては間違いであることが多いのです、目的が費用を節約することに重きを置いてるからに他なりません。
昨今はインターネットで調べればある程度の情報を得ることができますが、その溢れている情報がすべて本物で正しいかはわかりません、私見ですが特殊清掃にいたっては巷に正しい情報はほぼなく、中でも技術に関するものは皆無と言っていいです。
実際にまごのてでも特殊清掃のあらゆる情報発信をしていますが、技術情報だけは極秘中の極秘です、ですからネット情報から特殊清掃や消臭に関する知見を得ることは不可能と考えます。
したがって特殊清掃を始めとした原状回復で上手くいくオーナーさんは(2)の信頼できる特殊清掃業者に丸投げということになります。
1.自らいろいろ調べたりオーナーさん自ら特殊清掃をやろうとする物件オーナー
2.信頼できる特殊清掃業者に丸投げする物件オーナー
一見(1)のオーナーさんの行動が評価されそうですが、特殊清掃に関しては間違いであることが多いのです、目的が費用を節約することに重きを置いてるからに他なりません。
昨今はインターネットで調べればある程度の情報を得ることができますが、その溢れている情報がすべて本物で正しいかはわかりません、私見ですが特殊清掃にいたっては巷に正しい情報はほぼなく、中でも技術に関するものは皆無と言っていいです。
実際にまごのてでも特殊清掃のあらゆる情報発信をしていますが、技術情報だけは極秘中の極秘です、ですからネット情報から特殊清掃や消臭に関する知見を得ることは不可能と考えます。
したがって特殊清掃を始めとした原状回復で上手くいくオーナーさんは(2)の信頼できる特殊清掃業者に丸投げということになります。
絶対に失敗しない！特殊清掃の成否を分ける業者選び方
特殊清掃の専用ページにも記事がありますが、昨今は特殊清掃や遺品整理業界に気軽に参入してくる素人さんがたくさんいます。特殊清掃業者探しをインターネットでやればこんなにも業者があるのかと思うかもしれませんが、実は特殊清掃業者を名乗る90%が自称の域を出ません。
詳しくは関連ページをご覧いただきたいのですが特殊清掃業者選びで絶対にやってはいけないことと絶対に見るべきポイントというものがありますのでそのポイントだけ書いておきます。
1.ホームページ上の料金表示で特殊清掃業者を選ばない。
2.オリジナル写真が多用されていない業者は選ばない。
3.会社住所をGoogleで見て社屋があるかないか？
4.作業提案を書面化できる業者かどうか。
特に社屋の有無は大事で事業所がアパートやレンタルオフィスの特殊清掃業者がまともな仕事は絶対にできません。他にも見るべきポイントはありますが概ね上記4点は確実に抑えたいところです。
料金面で後ろ髪を引かれる思いをするかもしれませんが、特殊清掃は安ければ良いという性質ではありません、結果がすべてです。たとえ料金面が不安だとしても安値を掲げる特殊清掃業者は避ける方が無難です。
正しく確かな特殊清掃業者を選ぶ、これが最大の原状回復の成功の秘訣です。
詳しくは関連ページをご覧いただきたいのですが特殊清掃業者選びで絶対にやってはいけないことと絶対に見るべきポイントというものがありますのでそのポイントだけ書いておきます。
1.ホームページ上の料金表示で特殊清掃業者を選ばない。
2.オリジナル写真が多用されていない業者は選ばない。
3.会社住所をGoogleで見て社屋があるかないか？
4.作業提案を書面化できる業者かどうか。
特に社屋の有無は大事で事業所がアパートやレンタルオフィスの特殊清掃業者がまともな仕事は絶対にできません。他にも見るべきポイントはありますが概ね上記4点は確実に抑えたいところです。
料金面で後ろ髪を引かれる思いをするかもしれませんが、特殊清掃は安ければ良いという性質ではありません、結果がすべてです。たとえ料金面が不安だとしても安値を掲げる特殊清掃業者は避ける方が無難です。
正しく確かな特殊清掃業者を選ぶ、これが最大の原状回復の成功の秘訣です。
法律の専門家が常駐する特殊清掃会社
株式会社まごのてには法律に精通したスタッフが常駐しています。不動産取引や賃貸管理に詳しい宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士や行政書士。外部顧問に弁護士(栃木柳沢樋口法律事務所)などを擁しています。
孤独死だけに限らず賃貸運営にトラブルが付きものと言っても過言ではありませんが、まごのてにお任せいただければ想定できるトラブルを未然に防ぐことが出来ますし、もし起きたとしてもすぐに解決に導くことが出来る強みがあります。
孤独死だけに限らず賃貸運営にトラブルが付きものと言っても過言ではありませんが、まごのてにお任せいただければ想定できるトラブルを未然に防ぐことが出来ますし、もし起きたとしてもすぐに解決に導くことが出来る強みがあります。
孤独死の特殊清掃もリフォームもまごのてにお任せ！
特殊清掃の技術やスピード、原状回復の提案力などどれをとっても安心安全なまごのてにすべてお任せください。
特殊清掃業歴15年のノウハウを集結しあなたの物件を最大限お守りし新たな価値を見出せるようにします。
賃貸運営を行ってると様々なことが起こります、中でも孤独死など人の死にまつわることは出来れば遭遇したくないことですが、今の時代は避けて通れないと言っても過言ではありません。
もしものときのために是非今のうちに保険のことや、孤独死などが起きた際はどうすべきかを頭に入れておきましょう。
特殊清掃業歴15年のノウハウを集結しあなたの物件を最大限お守りし新たな価値を見出せるようにします。
賃貸運営を行ってると様々なことが起こります、中でも孤独死など人の死にまつわることは出来れば遭遇したくないことですが、今の時代は避けて通れないと言っても過言ではありません。
もしものときのために是非今のうちに保険のことや、孤独死などが起きた際はどうすべきかを頭に入れておきましょう。
記事執筆：
株式会社まごのて 代表取締役
佐々木久史
主に特殊清掃技術の開発や指導に注力しています。まごのては宅地建物取引業の免許を受けており私は専任の宅建士です、また賃管士資格を保有しており不動産取引関係には精通しています。
東洋経済：ゴミ屋敷に商機を見出した男の波乱万丈人生
理念と経営：逆境の時ほど爪を研げ
孤独死が起きてお困りの方は私にお気軽にご相談ください。
