大家・管理会社としては、空室期間をできるだけ短くして次の入居者募集に進みたいと考えるのが自然です。

しかし、リフォームを先に進めると、臭いの原因箇所を覆ってしまい、後から確認や処置ができなくなる場合があります。表面のクロスや床材の張替えと、臭いの原因への対応は別工程です。急ぐほど、順番を間違えないことが大切になります。

まず確認すべきは「どう貸すか」ではなく「何が残っているか」です。具体的には以下の項目を順番に整理していく必要があります。

特殊清掃は、臭いの原因箇所や汚染が及んだ範囲への対応を目的としています。一方、原状回復リフォームは、内装・設備を使用できる状態に整える作業です。

両者は順番を間違えないことが大切です。先にリフォームしてしまうと、臭いの原因箇所が確認しにくくなる場合があります。まずは臭いの原因箇所を確認し、作業記録を残したうえで、原状回復へ進む順番を考える必要があります。

また、ここでいう一次処理とは、部屋全体の家財を片付ける作業ではなく、臭いの原因になっている箇所の除去、汚染が及んだ物の梱包・撤去、害虫発生を抑える初動対応、必要最小限の消毒・消臭など、建物や近隣への影響を広げないために先に行う限定的な処置を指します。一次処理の流れを先に把握したい場合は、孤独死発覚後に何から進めるかを整理した記事も確認しておくと、管理会社とのやり取りがしやすくなります。

次に貸す、あるいは売るという出口を見据える場合、原状回復リフォームに進む前に、以下の5つを整理しておくと判断しやすくなります。

これらが曖昧なまま工事を進めてしまうと、後になって再確認が必要になったり、説明材料が不足したりする原因になります。原状回復リフォームに進む前に、特殊清掃費、床材撤去、消臭・消毒、クロス張替え、設備交換を分けて確認することが大切です。

※「写真記録」は、作業会社側が後から説明できるように残すものであり、ご家族や物件関係者に撮影を求めるものではありません。

以下は、個人や物件が特定されない範囲に整理したうえで、実際に対応した事例をもとにしています。

東京都内の1Kアパートで、発見まで時間が経過していた事例です。室内には家財が残り、床材や下地、壁際に臭いの原因が残っていないかを確認する必要がありました。

まず、建物や近隣への影響を広げないための一次処理を行い、その後、家財整理、床材まわりの確認、臭いの原因に応じた特殊清掃を進めました。作業後は、原状回復リフォームへ進む前に、どの範囲を補修・交換する必要があるかを管理会社と確認できるよう記録を整理しました。

再募集に進む際も、単に見た目を整えるのではなく、臭いの原因箇所、作業範囲、原状回復の内容を説明できる状態にしておくことが大切です。

臭気源の確認が不十分なままリフォーム工事を進めると、内装工事で表面を整えても臭いの原因箇所が残ってしまう場合があります。

床材、畳、下地、壁際、配管まわりを確認しないまま施工すると、後から確認することが難しくなります。その結果、夏場や湿度の高い時期になってから臭い戻りが出ることがあり、再施工のために、施工済みの床材やクロスを剥がして確認し直す必要が出る場合があります。

だからこそ、リフォームの前に特殊清掃と確認記録が必要になります。

業者選びの際、その見積もりが臭気源確認・床材や下地確認・家財整理・共用部養生・作業記録・原状回復前確認のどこまでを含んでいるのかを見ることが大切です。

安いかどうかだけでなく、必要な工程がカバーされているかを確認します。

孤独死後の告知や募集条件は、物件状況、契約形態、地域、管理会社、不動産会社の判断など個別の状況によって変わります。特殊清掃会社が法律上の告知義務を断定するものではありません。

ただし、作業記録、臭気源確認、原状回復範囲の記録は、管理会社や不動産会社、必要に応じて専門家と確認する際の説明材料になる場合があります。

再募集、売却、現状有姿での売却、保有継続のどれに進むかで必要な作業内容が変わりますので、方針に合わせて確認を進めてください。

ご家族・大家・管理会社が無理に室内へ入る必要はありません。現場写真を撮る必要もありません。分かる範囲の情報から、必要な確認事項を一緒に整理できます。