強いにおいや害虫が出ていると、「管理会社が何とかしてくれるまで待つしかない」と考えてしまうことがあります。しかし、何も記録しないまま時間が経つと、後から被害の期間や程度を説明しにくくなります。

まず、次の順番で整理します。

1. 1.　発生源の部屋へ自分で入らない
2. 2.　自室と共用部で確認できる影響を記録する
3. 3.　管理会社へ電話だけでなく文章でも連絡する
4. 4.　発生源側の作業予定と、自室への影響確認を分けて聞く
5. 5.　一時避難が必要なら、理由・期間・領収書を残す

異臭がする、窓付近にハエが多い、何日も応答がないといった段階では、まだ何が起きているか確定していない場合があります。

この段階で隣室へ近づいたり、ドアや窓を開けたりせず、まず管理会社へ連絡します。安否確認が必要な状況では、警察等への連絡が必要になる場合もあります。

記録の目的は、相手を責めることではありません。管理会社・大家・保険会社・専門家が、いつからどの程度の影響が出ていたのかを後から確認できるようにすることです。

共用部を撮影するときは、他の入居者の顔、氏名、郵便物、室内などが写り込まないよう配慮します。発生源の室内へ入って撮影する必要はありません。

管理会社へ「臭いがする」とだけ伝えると、被害の程度は伝わっても、何を回答してほしいのかが曖昧になることがあります。

• ・警察等の確認が終わり、入室・作業が可能な状態か
• ・専門業者の手配が済んでいるか
• ・作業できない場合、次の確認予定はいつか
• ・作業着手後、いつ状況説明を受けられるか

• ・自室・共用部への影響確認をいつ行うか
• ・換気口、配管、壁際など侵入経路の確認が必要か
• ・一時避難が必要な状態か
• ・次の連絡予定をいつにするか

電話をした後、メール等でも同じ内容を残しておくと、対応経過を確認しやすくなります。法的な結論を先に押しつけるのではなく、確認できている事実と、回答してほしい内容を分けます。

返答期限は、相手を追い込むためではなく、次の確認日を決めるために入れます。警察対応や権利関係の確認で作業日が決められない場合でも、「次にいつ状況確認するのか」は聞いておきます。

警察による現場確認中など、発生源の部屋へすぐ入れないことはあります。ただ、その間も、管理会社側で専門業者への相談、共用部・隣室の状況把握、被害住民への説明準備を進められる場合があります。

入室可能になった後は、家財整理や原状回復を先に進めるのではなく、におい・害虫・室外への影響を抑えて次の確認へ進める状態を整える初動が必要になることがあります。

まごのてが対応した事例では、住民から異臭の連絡を受け、警察の現場確認が終わった後、大家が発生源側の初動対応と隣室住民の一時避難を同日中に決めました。

発生源側の対応を進めながら、隣室側へにおいが入っている状況も確認し、住民は一時的に別の場所へ避難しました。その後、発生源の処置とにおいの確認を行い、3週間後に帰宅しています。

このケースでは、宿泊費の領収書をもとに大家側と協議し、ホテル代は大家側の負担となりました。ただし、これは個別の一事例です。保険の利用可否や費用負担は契約・被害状況によって変わります。

一方、まごのてへ寄せられた複数の相談・施工事例には、発生源側の対応開始まで日数を要し、隣室や共用部までにおい・害虫の確認が必要になったケースがあります。

ここは一つの物件の時系列ではありません。複数の相談に共通して見られた経過を整理したものです。

「何日遅れると必ず広がる」と日数だけで決めることはできません。室温、発見までの時間、建物構造、換気・配管経路、発生源側の状態などで変わります。だからこそ、日数の目安より、現在どこまで影響が出ているかを確認します。

民法606条は、賃貸人が賃貸物の使用・収益に必要な修繕を行う義務を定めています。また611条では、賃借人の責任ではない事由で賃借物の一部が使用・収益できなくなった場合の賃料減額について規定しています。

ただし、隣室からのにおい・害虫によって自室のどの範囲がどの程度使用できなかったのか、どの期間が対象になるのかは、個別事情によります。ホテル代、引越し費用、慰謝料なども自動的に支払われるものではありません。

まずは、使用できなかった場所・期間、管理会社との連絡履歴、一時避難の理由、実際に支出した領収書等をそろえて協議します。法的な請求判断が必要な場合は、弁護士等へ確認してください。

参考： e-Gov法令検索「民法」 / 国土交通省「賃貸住宅標準契約書・改正民法関係資料」

まごのては、家賃減額や損害賠償額を決めたり、入居者の代理で管理会社と交渉したりすることはできません。

一方で、自室へ出ているにおい・害虫の状況、侵入が疑われる場所、管理会社へ伝えるべき技術的な確認事項などは整理できます。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、孤独死後のにおい・害虫、共用部や隣室への影響確認についてご相談を受けています。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県は、物件所在地、建物条件、被害状況、作業権限、訪問日程を確認したうえで対応可否をご案内します。

集合住宅では、自室だけでなく、共用廊下、換気・配管経路、管理会社が把握している発生源側の状況を合わせて整理します。