事故物件買取コラム
事故物件は売れる？告知が必要な不動産を手放す前に知っておきたい整理ポイント
「親族が亡くなった家を相続したが、どう売ればいいかわからない」
「孤独死があり、臭いや残置物がひどい。このままでは売れないのでは…」
「告知すると価格が下がるのが怖くて、放置してしまっている」
この記事は、人の死や特殊清掃歴などの「告知懸念」がある不動産の扱いに不安を抱えるオーナー様やご遺族様に向けて執筆しています。
この記事の結論：
事故物件（心理的瑕疵のある物件）だからといって、「絶対に売れない」ということはありません。
一番やってはいけないのは「事実を隠して一般の市場に出そうとする」ことです。大切なのは、死因や発見状況、室内の状態（臭気・残置物）を正しく整理し、物件の状況に合った売却方法（通常仲介か、直接買取か）を選ぶことです。
特殊清掃から不動産買取までを一貫して行うプロの視点から、所有者が最初にやるべき情報の整理と、トラブルを防ぐための正しい進め方を解説します。
📌 まごのての対応エリア（ご相談・査定無料）
- ・【最短即日対応】：江戸川区隣接地域近辺、東京23区隣接地域
- ・【広域対応エリア】：東京都（離島除く）、千葉県、茨城県、神奈川県、埼玉県
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「片付け前」「特殊清掃前」のそのままの状態でご相談いただけます。
売却すべきか、保有して修繕すべきかの整理からサポートいたします。秘密厳守で対応いたしますのでご安心ください。
1. 事故物件や告知懸念があっても売却できるのか
結論から言えば、室内で人が亡くなった物件であっても、売却自体は十分に可能です。
しかし、「通常と同じ仲介のやり方」で売りに出してしまうと、買い手がなかなか見つからず、長期化するケースが少なくありません。
多くの方は「事故があった」という事実（心理的瑕疵）そのものが原因で売れないと考えがちです。しかし実務上、一般の買主がさらに嫌悪感を示すのは、「完全に消えきっていない死臭やカビ臭」「血液や体液による床の汚損」「残されたままの家財（残置物）」といった物理的な問題です。
また、「何か隠しているのではないか？」という説明不足からくる不信感も、契約を遠ざける大きな要因となります。
つまり、「事故物件だから売れない」のではなく、「状況に合わせた売り方を間違えると長期化する」と考えるのが正解です。
2. まず整理すべき情報は何か
ご相談や査定をスムーズに進めるためには、物件内で「何が起きたのか」「今はどういう状態なのか」をありのままに整理することが第一歩です。
以下のポイントをご自身で（あるいは親族間で）確認・メモしておくと、その後の進行が大きく変わります。
※ご注意：ご遺族様がご自身で室内に入り確認するのが精神的・物理的に辛い場合は、決して無理をする必要はありません。鍵をお預けいただき、私たちが代わりに現状を確認することも可能です。
- 事案の内容： いつ、どのような原因（病死、自殺、事故など）で亡くなられたか。
- 発見までの期間： 亡くなられてから発見されるまで、どのくらいの日数が経過していたか（臭いや汚染の程度に直結します）。
- 清掃の有無： すでに特殊清掃や遺品整理、消臭作業を入れたか、それとも手付かずの状態か。
- 建材への影響： 体液等がフローリングの下地や基礎部分まで達している可能性があるか。
- 近隣の認知状況： 警察や救急車が来たことで、近隣住民や管理組合が事実を把握しているか。
- 権利と未払い： 相続人（共有者）の同意は取れているか。管理費や固定資産税などの滞納はないか。
3. 通常仲介が向かないケース・買取が向くケース
不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介（一般の個人へ売る）」と「買取（不動産会社へ直接売る）」があります。
事故物件や特殊清掃が必要な物件においては、この見極めが非常に重要です。
| ⚠️ 通常仲介が向きにくいケース | 🤝 買取・直接相談が向くケース |
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※プロに直接買い取ってもらうメリット：
不動産会社（宅建業者）への直接買取の場合、相手は不動産のプロです。一般の個人買主よりも瑕疵（事故の事実や汚れ）に対する許容度が高く、「契約不適合責任（後から不具合を追及されるリスク）」を免責にして売却できることが多いため、売主様の将来的な不安や精神的負担が大幅に軽減されます。
4. 告知事項の考え方で気をつけること
事故物件を売却する際、最もオーナー様を悩ませるのが「これを言ったら売れなくなるのでは」という告知のジレンマです。
国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
ガイドラインによれば、老衰や持病による「自然死」、あるいは入浴中の転倒などの「日常生活の中での不慮の死」については、「原則として告げなくてもよい」と整理されています。
しかし、「告知不要だから完全に黙っていて良い」という単純な話ではありません。
たとえ自然死であっても、発見が遅れて「特殊清掃」が行われた場合や、買主から直接「過去に何かありましたか？」と問われた場合、あるいは社会的影響が大きかった特段の事情がある場合などは、告げる必要があるとされています。
つまり、素人判断で「言わなくていい」と決めつけて隠すことは、後々の契約解除や損害賠償請求（契約不適合責任）などの深刻なトラブルを招く危険な行為です。プロを交えて、どこまで告げるべきかを冷静に整理することが不可欠です。
5. 所有者がやってはいけないこと
焦りや不安から、所有者様が良かれと思ってやってしまう行動が、逆に売却の首を絞めることがあります。
- ❌ 勝手に「事故物件ではない」と言い切る
自己判断で事実を隠蔽することは最大のタブーです。近隣への聞き込み等で必ず発覚します。 - ❌ 消臭や片付けが不十分なまま一般内見を入れる
「見た目だけ」を簡易的に清掃して仲介に出しても、染み付いた臭いや空気感は隠せません。内見者に嫌悪感を与え、物件の風評を下げるだけです。 - ❌ 焦って「足元を見る買取業者」に安く売ってしまう
「早く手放さないと価格がゼロになる」と不安を煽る業者には注意が必要です。清掃と不動産の両方の適正相場を知らないと、不当に安く買い叩かれる原因になります。 - ❌ 周辺相場だけを見て、通常物件と同じ売り方をする
告知事項がある場合、どうしても価格には影響が出ます。現実を見ずに高値で放置すると、空き家としての劣化が進み、余計に売りづらくなります。
6. まごのてへ相談するメリット
事故物件・告知懸念物件の対応は、通常の不動産会社では「まずは専門業者に清掃と片付けを頼んでから来てください」と断られることが少なくありません。
株式会社まごのては、特殊清掃・遺品整理（残置物撤去）・ゴミ屋敷対応といった「現場の最前線」の知見と、宅地建物取引業者としての「不動産実務」の知見を両方持ち合わせています。
また、片付けと清掃によって「内見や査定の前提となる見せられる状態」まで整えることで、売却条件の整理や判断も進めやすくなります。
- ✅ 現況のまま（清掃前・片付け前）で相談可能： 悲惨な状態でも、私たちが怯むことはありません。そのままの状態で査定やご相談が可能です。
- ✅ ワンストップでのスピード解決： 別々の業者に依頼する手間が省け、窓口一つで「売却」または「清掃して保有」の道筋をつけられます。
- ✅ 秘密厳守と近隣への配慮： 事情を知られたくないというご要望に最大限配慮し、静かに速やかに対応いたします。
告知が必要な不動産の売却に関するよくある質問
事故物件・告知懸念のある不動産もご相談ください
「片付け前」「特殊清掃前」のままで構いません。
売却すべきか、保有して修繕すべきかの整理からサポートいたします。
他社で断られた物件でも、まずはお気軽にお電話でご相談ください。
※秘密厳守で対応いたします。
受付時間 6:30～21:00 / 不定休
株式会社まごのて 代表取締役
佐々木久史
主に特殊清掃技術の開発や指導に注力しています。まごのては宅地建物取引業の免許を受けており私は専任の宅建士です、また賃管士資格を保有しており不動産取引関係には精通しています。
東洋経済：ゴミ屋敷に商機を見出した男の波乱万丈人生
理念と経営：逆境の時ほど爪を研げ
株式会社まごのて
東京都江戸川区北葛西3-5-6
1011701018023 インボイス適格事業者登録番号: T1011701018023
宅地建物取引業：東京都知事(1）109168
産業廃棄物収集運搬業：01300191644(株式会社MG）
孤独死が起きてお困りの方は私にお気軽にご相談ください。
