孤独死や自死があった家を売ろうとすると、「まず部屋を空にしないと」「特殊清掃を済ませないと査定できないのでは」と考えやすくなります。

しかし、売却を考えている物件では、家財撤去・特殊清掃・原状回復までを先に一括で発注する必要はありません。

先に決めたいのは、一般の買主へ仲介で売るのか、現況のまま不動産会社へ直接売るのか、それとも一度保有して再生してから売るのかです。出口によって、売主側で先に行うべき作業範囲が変わるからです。

室内をきれいにすれば、その費用以上に高く売れるとは限りません。

事故物件では、家財撤去、においの原因確認、床や下地への対応、原状回復などに費用がかかることがあります。一方で、買主が購入後に解体や全面改修を予定していれば、売主側で先に行った壁紙交換や内装工事が価格へ十分反映されないこともあります。

また、室内を整えても、人の死があった事実そのものがなくなるわけではありません。告知・説明の要否は事案や取引条件によって個別に整理する必要があります。

「直せば高く売れる」と「直す費用を回収できる」は別の話です。 先に支出する前に、売却の出口と費用を同じ表の中で比べる必要があります。

室内をきれいにすれば、その費用以上に高く売れるとは限りません。

事故物件では、家財撤去、においの原因確認、床や下地への対応、原状回復などに費用がかかることがあります。一方で、買主が購入後に解体や全面改修を予定していれば、売主側で先に行った壁紙交換や内装工事が価格へ十分反映されないこともあります。

また、室内を整えても、人の死があった事実そのものがなくなるわけではありません。告知・説明の要否は事案や取引条件によって個別に整理する必要があります。

「直せば高く売れる」と「直す費用を回収できる」は別の話です。 先に支出する前に、売却の出口と費用を同じ表の中で比べる必要があります。

仲介の査定額と直接買取の提示額だけを横に並べると、仲介の方が高く見えることがあります。ただし、比較したいのは表面上の価格ではありません。

ここで重要なのは、仲介の「想定成約価格」は査定時点の予測であり、その価格・時期での成約を保証するものではないことです。直接買取も、再生費や建物状態、権利関係を査定へ織り込むため、単純に高い・安いでは判断できません。

安く売らないためにも、高く見える査定額だけで決めない。 これが事故物件の売却で最初に持っておきたい判断軸です。

「売却方法を決める前に工事をまとめて発注しない」という話と、「室内を何もせず放置する」という話は別です。

たとえば、共用部へ強いにおいが出ている、害虫が室外へ広がっている、床や階下への影響が疑われるなど、周囲への影響が続いている場合は、売却方法の決定を待たず、まず影響を広げにくくするための初動対応を検討します。

室内へ入ること自体が負担になる場合、ご遺族が無理に確認する必要はありません。分かる範囲で、発見までの日数、鍵の状況、管理会社から伝えられていることなどを整理してください。

仲介か直接買取かを比較するために、最初からすべての情報をそろえる必要はありません。分かる範囲から、次の7項目を整理します。

事故物件の売却では、「清掃すれば告知しなくてよい」「自然死なら何も伝えなくてよい」といった一律の判断は避けます。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、自然死や日常生活上の不慮の死、死後に特殊清掃等が行われた場合、買主・借主から質問された場合などを分けて整理しています。

この記事では告知義務そのものを深掘りしません。売却前に重要なのは、死因、発見状況、特殊清掃等の有無、室内への影響を隠さず整理し、取引時に宅地建物取引士等と確認することです。個別事情によって判断が変わるため、必要に応じて弁護士等の専門家へ確認してください。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件の売却で難しいのは、「不動産の査定」と「室内を再生する費用」が別々に見積もられやすいことです。

株式会社まごのては、事故物件の現場対応と宅建業の両方を行っているため、片付け前・清掃前の段階から、室内の状態と売却方法を同じところで整理できます。

• ・現況のまま売る場合の条件を整理する
• ・仲介前に必要となりそうな家財撤去・清掃・原状回復範囲を整理する
• ・先に対応した方がよい室外への影響がないか確認する
• ・残置物や遺品の扱いを売買条件と分けて整理する

「買取を依頼する」と決めてから相談する必要はありません。仲介、現況買取、保有して再生する選択肢を比べるための相談でも構いません。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、事故物件の売却相談、現況確認、片付け・清掃前の買取相談を受け付けています。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県は、物件所在地、建物種別、現地確認に必要な日程などを確認したうえで対応可否をご案内します。

地域名だけで判断するのではなく、戸建て・マンション等の建物条件、管理会社との調整、鍵の受け渡し、現地確認のしやすさを含めて整理します。