特殊清掃と告知義務｜清掃の有無・作業名だけでは決まらない

見積書から「特殊清掃」という文字を外す。

・　防護服を着ない。

・　作業報告書を作らない。

・　先に床や壁を新しくする。

こうした方法で、告知義務そのものをなくせるわけではありません。

孤独死があった賃貸住宅で、再募集への影響を心配する大家さんや管理会社がいることは理解できます。

できるだけ近隣に知られたくない。事故物件という言葉を使いたくない。次の募集へ影響を残したくない。

しかし、近隣へ配慮することと、施工事実を曖昧にすることは別です。

作業車両の停車場所や搬出時間など、近隣への配慮はできます。

一方で、何を施工したかまで残さなければ、後日「床下を確認したのか」「どこまで洗浄したのか」「どの部分を撤去したのか」が分からなくなります。

孤独死後の賃貸物件では、空室期間を短くするため、特殊清掃が終わる前に内装工事へ進めたくなることがあります。

この現場では、リフォームを始める前に床や壁の状態を確認しました。

においの原因が床材、壁際、下地などに残っている状態で新しい仕上げ材を施工すれば、見た目はきれいになります。

しかし、原因が残っていれば、後から床や壁を再び外して確認しなければならないことがあります。

告知のためではなく、施工として順番が逆なのです。

先に原因箇所を確認し、必要な特殊清掃を行う。その後に、交換する床材やクロス、下地補修などの原状回復工事へ進めます。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、居住用不動産で人の死があった場合に、宅地建物取引業者がどのように調査し、どのような場合に告げるかについて一般的な基準を示しています。

自然死や日常生活上の不慮の死で、特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告げなくてもよいとされています。

一方、自然死等でも長期間発見されず特殊清掃等が行われた場合や、自殺・他殺など自然死等以外の死では、賃貸借取引で別の基準が示されています。

つまり、確認するのは「請求書に特殊清掃と書いてあるか」ではありません。

何が起きたか。どこで起きたか。いつ発覚したか。特殊清掃等が必要になったか。

賃貸では「3年」という数字だけが広がりやすく、「3年経てば何でも告知不要」と受け取られることがあります。

国土交通省ガイドラインでは、自然死等でも特殊清掃等が行われた場合、また自然死等以外の死が対象不動産等で発生した場合について、特段の事情がない限り、賃貸借取引では事案の発覚等から概ね3年間を経過した後は原則として告げなくてもよいとする基準があります。

特殊清掃等が行われた自然死等では、特殊清掃を実施した日やリフォームが終わった日を起点にする考え方ではありません。

また、事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合や、借主から事案の有無を質問された場合などは、別に確認が必要です。

この現場では、作業報告書と作業前後写真を残し、施工内容を後から確認できるようにしました。

作業報告書は、事故物件を作る書類ではありません。

特殊清掃会社の報告書は、宅地建物取引業者が使う告知書でもありません。

記録を残さない方が安全なのではありません。正確に残した方が、後から説明が変わりにくくなります。

1. 現場の状態を確認する
発覚時期、場所、室内状態、共用部への影響などを確認します。

2. 必要な特殊清掃を行う
告知のためではなく、におい・汚染・害虫など、現場に必要な施工を行います。

3. 施工内容を記録する
写真、施工範囲、撤去箇所、確認できなかった場所などを残します。

4. 貸主・管理会社・宅建業者へ渡す
特殊清掃会社が法律判断を作るのではなく、確認した事実と施工内容を渡します。

5. 再募集時に何を伝えるか判断する
国交省ガイドラインと個別事情を踏まえ、宅建業者等が判断します。

株式会社まごのては東京を拠点に、孤独死後の特殊清掃、賃貸再募集前の施工、作業前後写真・作業報告書の作成を東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に行っています。

東京都では、江戸川区、江東区、葛飾区、墨田区、足立区、台東区、荒川区、北区、板橋区、練馬区、豊島区、文京区、新宿区、中野区、杉並区、渋谷区、世田谷区、目黒区、品川区、大田区、港区、中央区、千代田区の23区を中心に対応しています。

八王子市、立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、調布市、町田市、西東京市など多摩地域もご相談ください。孤独死後の特殊清掃だけでなく、賃貸再募集前に必要な作業前後写真や施工報告の作成にも対応します。

千葉県では、市川市、船橋市、浦安市、松戸市、柏市、流山市、鎌ケ谷市、習志野市、八千代市、千葉市、市原市などで、孤独死後の特殊清掃に対応しています。

賃貸マンション・アパートでは、管理会社やオーナーから再募集について相談を受けることもあります。施工場所、床や壁への影響、作業前後写真、実施した作業を記録し、不動産会社が後から確認できる資料を残します。

神奈川県では、横浜市、川崎市、相模原市、藤沢市、鎌倉市、横須賀市、大和市、厚木市などから、孤独死後の特殊清掃をご相談いただけます。

賃貸物件の再募集を予定している場合でも、先に内装工事へ進めるのではなく、においの原因や床・下地への影響を確認し、必要な特殊清掃を終えてから原状回復工事へ引き継ぎます。

埼玉県では、さいたま市、川口市、草加市、越谷市、三郷市、八潮市、春日部市、川越市、所沢市などに対応しています。

孤独死があった賃貸住宅で再募集を予定している場合は、見積書の作業名を変えるのではなく、実際にどこへ何を施工したかを記録します。管理会社・不動産会社が後から確認できる施工資料を残します。

上記以外の周辺地域についても、現場状況・作業内容・日程を確認したうえで対応可否をご案内します。