孤独死の損害賠償における判例

今から約10年ぐらい前に杉並区のアパートでご遺族からの依頼でトイレで孤独死という状況の特殊清掃に出向いた際のことです、死後日数は2週間ほどで隣に住む人が臭いで管理会社に通報し死亡が発覚したものです。

亡くなったのは70代後半の女性で、死亡場所はトイレでしたが2部屋あるうちの一部屋は若干物が多いいわゆる倉庫系ゴミ屋敷のような状態でしたが特段不潔というものではありませんでした。

特殊清掃と遺品整理自体は何の障害もなく順調に進み、においもなくなり間もなく引渡しという段になって依頼者の娘さんという人が突然来社されたのです、特殊清掃の作業上なんらかの不備があったかとドキっとしましたが、大家さんから莫大な損害賠償請求がされてるがどうしたらいいかという相談でした。

内容は8室あるアパートすべての建替え、またはその費用に匹敵する金銭の支払いを求めると言うことですから億に近いものです。

その当時私はまだ宅建資格も持っていませんでしたし、法律的なことも何もわからなかったのですが築年40年近いアパートに建替えも何もあったもんじゃない！と思いましたが明言は避けました、結果的にこの出来事が私自身孤独死やその関連する法律に興味を持ち宅建受験と進むことになった出来事でしたのでひじょうに印象に残っています。
 

そして本当に訴訟提起され裁判が進んだのですが、途中ご遺族の娘さんから特殊清掃の報告書を欲しいということと、可能なら物件に何ら瑕疵はないという内容の意見書がほしいと申し入れがありました、特殊清掃の作業報告書は問題なく提出できますが、特殊清掃業者が出す意見書が通用するのかという疑問があったので、顧問弁護士である栃木先生にお願いし作成していただきました。

孤独死発生からそろそろ1年が経とうかという頃にご遺族の娘さんから連絡があり、1円も払うことなく裁判が終わったということでした、途中2回和解勧告があったそうですが応じずに進めた結果、判決という形ではなく相手方(大家さん)が訴訟の取下げという結果になったそうです。

おそらく訴訟を継続したとしても大家さん側にはなんのメリットもなく、高齢の大家さんには酷と判断したのかもしれません、ご遺族側の弁護士は私たちから出た報告書や意見書からこのご遺族は明け渡しの責任をきちんと果たしておりなんら問題となるものはないと言ってくれたそうです。

この出来事以後、紛争になったり紛争の兆しが見えた時は弁護士発行の意見書を交付するようになったのです。

【孤独死部屋の特殊清掃と消臭】提出書類から読み解く業者の技量

千葉県浦安市のアパートオーナーが所有する物件で孤独死が発生し、まごのてで特殊清掃を行ったものですが、この大家さんはなんと内装のグレードアップをご遺族に求めました。特殊清掃後に新たに床を新調したり、壁紙を新たな物に貼り替えたりする費用は本来ご遺族には関係ない部分です。

それにもかかわらずキッチン台や洗面台、換気扇やエアコンまで新調しろということをご遺族に私たちから交渉しろと言われたのです。さすがに私たちの口から明らかにガイドライン違反のようなことが言えるはずもなく、いくら特殊清掃の依頼者と言えども無理ですとお断り申し上げたのです。

大家さんは「丸損じゃないか！」「今後3年間告知しなければいけないのに」と激昂されましたが、アパート経営とは孤独死などの事態は当然に織り込んでおけ、というのが裁判所の見解であることから今後賃貸運営を始めようと思う人はそのあたりの知識をしっかり持っておくことが大事だと思います。
 

孤独死の損害賠償請求ではすでに判例がいくつか出ており、争点となるのは決まって善管注意義務違反です、善管注意義務違反とは正しくは「善良な管理者の注意義務」の略で自分の物よりワンランク上の注意を払って管理しなさいよというもので法律の中では頻繁に出てきます賃貸住宅であれば民法400条の適用となり、住んでる間は善良な管理者の注意義務を持って部屋を保存しなければならないというものです。

つまり孤独死による損害倍送請求は善管注意義務違反か否かが問われるのですが、こんなのは裁判するまでもなく違反になりません、孤独死はあくまでも病死ですから本人すら予期できません、意思を持って病死した人はいないはずですから当然責任を問うことはできないとなるのです。

孤独死事案についてはいくつか判例が出ておりますが損害賠償の部分で大家側の言い分が100%通ったという判例は見当たりませんでした、注意していただきたいのは原状回復費にまつわる訴訟ではなく損害賠償という点であることをご注意ください、原状回復費(特殊清掃や消臭、リフォーム)については当然ご遺族や連帯保証人に責任があることは別コラムでも書いていますので一読ください。

孤独死が関係した訴訟では様々な請求がされるようですが、いわゆる「損害」については認められない傾向にあります、ではどんな内容の請求がなされるのかをピックアップしてみます。
 

• 建物価値の減少について賠償を求める。
• 家賃や売却価格が下落する分の補填。
• 特殊清掃費等の原状回復の費用
   

特殊清掃や原状回復費に対してはご遺族(相続人)や連帯保証人が確実に行わなければいけない義務です、この部分に対して賠償を求められるということは何らかの不備があったかまったく手掛けていないかのどちらかですので抗弁のしようがありません。

家賃の下落分や使用不可期間については下記判例でも書いてますが、一部認められるケースもあるようですが私たちが知ってる限り家賃下落や売却価格が下がることによる紛争はありません、少なくとも素早く特殊清掃と原状回復を行えばこの紛争は起きないと考えます。

そして建物価値減少ついてですが上記の家賃下落や売却価格にかかわる資産的なものではなく、構造上主要な部分への影響のことを指すと考えますが、孤独死で躯体にまで影響を及ぼすことは本来ないですので裁判所としても建物価値減少についての訴えは却下するものと考えられます。

以前私たちが経験したものではゴミ部屋関係で、ゴミを溜めていたことにより湿気が溜まり建物が弱ったと訴えたアパートオーナーがいましたが当然に認められませんでした。つまり裁判所の見解は孤独死で建物は傷まない！としているのです。
 

損害賠償という意味合いとは少し違いますが逸失利益と言う点で大家さん側の請求の一部が認められたという判例も存在します。

平成29年の判決では孤独死遺族に対し1年間賃貸不能、そこから更に2年間家賃が減額となった部分を逸失利益として支払えという判決がありました、逸失利益とはその部屋が稼働していれば得られたであろう利益を指します、交通事故の賠償でもこの逸失利益というものが登場します。

つまりこの部屋だと家賃が7万円のところ1年間は貸せない(7万×12＝84万円)そして貸せたとしても減額になる、仮に6万円に下がるとしたら1万円を2年分、トータル104万円を支払えというものでした。

この判決も逸失利益までは認められていますが、いわゆる損害賠償(慰謝料)や建物価値減少については棄却されてる点は特筆すべき部分です。

逸失利益が認められたこの判例ですが特殊清掃業者目線で見ると疑問点がいくつかあります、まず1年間賃貸不能という意味がわかりません、ご遺族が原状回復(特殊清掃)を行って汚れや臭いを完全に落として物件を返還するのですからこの時点までは家賃が発生しているはずです、たとえこの部分に1年かかったとしても家賃は支払われます、何故なら賃借権(部屋を借りる権利)は相続されるからです。

この判例から垣間見えるのは特殊清掃が不十分、すなわち汚れやにおいが残っていたのではないかと思うのです、それであれば1年間賃貸不能というジャッジをされてもおかしくはありません。
やはり特殊清掃業者の選び方はこのような場面でも影響があるということは忘れないでおきましょう。

上記コラムは大家さん向けに書きましたが、ご遺族が特殊清掃業者を手配する場合も同じで安く上げたいために適当な処理をする特殊清掃業者を選んだり素人考えで進めると大損するかも知れないということは覚えておきましょう。

☆今回ご紹介したふたつの判例は棚田行政書士の不動産大学の動画を元に記載しました。☆孤独死や自殺、殺人などがあった場合どこまで告知義務が必要？損害賠償請求は誰にいくらできるの？

孤独死関連の裁判では物件オーナーが損害賠償などを求めるものに注目しがちですが、原状回復の範囲について争われたものもいくつかあります。たとえばご遺族は家財を撤去したが特殊清掃を行わなかったことで争ったものがあります。

ご遺族(連帯保証人)の言い分は家財を撤去し部屋を空にし明け渡したのだからこれ以上のことを行う必要がないという言い分です。この言い分は私たちもよく遭遇する類のものですが、結論から言いますと家財を出して部屋を空にするだけでは不十分で、孤独死があった部屋であるならば、特殊清掃と消臭までやって初めて明け渡しが完了となるのです。

孤独死や特殊清掃を含め原状回復では紛争の火種がたくさんあります、費用負担をはじめ慰謝料や損害賠償など訴訟まで発展する例は私たちも経験していますし、特殊清掃業者が遺族から訴えられた例も知っています。

大家さん側から見た場合どうしても「被害者」的な立場で考える傾向にありますが、本来孤独死に関しては誰も被害者ではありませんし慰謝料を求めるような性質でもありません、ただ上記のお婆さん大家のようにお爺さんとの思い出の建物という感情はあるかもしれませんが「被害」ではありません。

大阪のメガ大家さんが孤独死(病死)は今に始まったことではなく今後も増えるし、部屋を貸す事業をする者としては当然にこのような事態は織り込んでおくべきと進言しています。

そして賃借人(連帯保証人やご遺族)は粛々と部屋を明渡すことにことに注力する義務を果たせばいいと考えます、そんな中でもしトラブルが起きたり起きそうな雰囲気の時は私たちからアドバイスをしたり、弁護士に事案ごとの意見書を発行してもらうようにいたします。(弁護士発行意見書：３万円/1事案)
 

私たち株式会社まごのては物件オーナー、ご遺族や連帯保証人どちらの立場の方から見てもメリットがある作業提案を行います。ご依頼自体は大家さん、ご遺族側どちらからもありますが、どちらか一方に有利になるようなことはいたしません。

もしご遺族に対して大家さんが不当な要求を行ったり、理不尽な要求に基づいた作業指示があれば進言いたしますし、ご遺族側が甘く考えていて自分本位な作業を要求した場合も当然進言いたします。

よくあるのはご遺族が孤独死があった事実を隠蔽し退去手続きをしようとしたり、死後日数が少ないから見た目だけなんとかしてくれたらいいというような指示をされることもありますが、私たちの作業ポリシーは一方に不利益を与える可能性があるものはお引受できません、双方が丸く収まり円滑に進むように配慮するのが私たちの基本方針です。