特殊清掃コラム
実例紹介
2025.09.30
孤独死部屋の原状回復責任は連帯保証人の責任が大きい
今回の記事は身内が孤独死した際の相続人の義務と権利について、そして相続放棄したけど部屋の連帯保証人だった時はどうなるかについて解説します。
原状回復をする義務がある人やその範囲について書いた記事はあるのですが、相続放棄と連帯保証人については誤った認識を持ってる方や、質問が多いので別で記事を用意することにしました。
部屋の連帯保証人であるにもかかわらず相続放棄したら原状回復義務がなくなると考えてる方や逆に相続放棄されると原状回復費を求めることができないと考える大家さんもいることから記事化しました。
▶孤独死の特殊清掃ビフォーアフター写真
原状回復をする義務がある人やその範囲について書いた記事はあるのですが、相続放棄と連帯保証人については誤った認識を持ってる方や、質問が多いので別で記事を用意することにしました。
部屋の連帯保証人であるにもかかわらず相続放棄したら原状回復義務がなくなると考えてる方や逆に相続放棄されると原状回復費を求めることができないと考える大家さんもいることから記事化しました。
▶孤独死の特殊清掃ビフォーアフター写真
相続放棄しても連帯保証人としての地位は残る
重要度：★★★★
賃貸住宅を借りる際に求められる連帯保証人が故人の相続人であるということはよくあります。孤独死が起き、故人の権利義務を引継ぐのが相続ですが疎遠だったり相続財産が無い場合はサッサと相続放棄を表明し相続放棄の手続きに入る方も少なくありません。
もちろん相続放棄されると部屋の明け渡し義務や原状回復義務もなくなりますので、本来必要な特殊清掃や遺品整理を進める人がいなくなりますので、それらにかかる費用は大家さんが負担しなければいけません。
ところがもし相続人でもあるけど連帯保証人でもある場合はどうなるかですが、相続放棄すれば相続に関する権利はすべて失いますが、連帯保証人としての義務は残るので部屋の明け渡しまでの責任は免除されません。
まごのてへの特殊清掃依頼でも相続放棄されてしまって泣く泣く大家さん負担ということがありますが、良く調べてみると連帯保証人であるということはよくありますので、相続放棄を検討しているご遺族は連帯保証人になっていないか、逆に相続放棄したご遺族は連帯保証人ではなかったかをよく調べたほうが良いでしょう。
▶孤独死の部屋｜特殊清掃から原状回復までの流れ・費用・期間
賃貸住宅を借りる際に求められる連帯保証人が故人の相続人であるということはよくあります。孤独死が起き、故人の権利義務を引継ぐのが相続ですが疎遠だったり相続財産が無い場合はサッサと相続放棄を表明し相続放棄の手続きに入る方も少なくありません。
もちろん相続放棄されると部屋の明け渡し義務や原状回復義務もなくなりますので、本来必要な特殊清掃や遺品整理を進める人がいなくなりますので、それらにかかる費用は大家さんが負担しなければいけません。
ところがもし相続人でもあるけど連帯保証人でもある場合はどうなるかですが、相続放棄すれば相続に関する権利はすべて失いますが、連帯保証人としての義務は残るので部屋の明け渡しまでの責任は免除されません。
まごのてへの特殊清掃依頼でも相続放棄されてしまって泣く泣く大家さん負担ということがありますが、良く調べてみると連帯保証人であるということはよくありますので、相続放棄を検討しているご遺族は連帯保証人になっていないか、逆に相続放棄したご遺族は連帯保証人ではなかったかをよく調べたほうが良いでしょう。
▶孤独死の部屋｜特殊清掃から原状回復までの流れ・費用・期間
死亡した賃借人の権利義務を引継ぐのは誰？
賃貸住宅に住んでる人が亡くなった場合、現状回復や引渡の義務は誰にあるのかを再度確認しておきましょう。
1.本人(亡くなってるので本人の持つ権利義務を継承する相続人)
2.賃貸契約の連帯保証人
まず賃貸契約とはその家や部屋に毎月お金を払って住む権利のことで、賃貸契約は基本的に死亡して契約終了とはならず引継ぐことができます(相続)したがって本人死亡後はその部屋に相続人の誰かが住もうと思えば住めるのです。※死亡時には即時契約解除の特約がある場合はその限りではありません。
ただし現実的には故人が一人暮らしであった場合、相続人がその部屋に住むことはほぼ100％なく退去の手続きをして部屋を明け渡すというのが通常の流れです。
つまり住む権利はあるけど、住まないので原状回復義務に従って部屋を返還するのが相続人ということになります。原則的な考え方は通常の退去と同じで本来であれば本人がその義務を履行しますが亡くなっているのでその権利義務を継承した相続人が履行するということです。
▶賃貸住宅の契約者が死亡した場合家賃はいつまでかかる？
1.本人(亡くなってるので本人の持つ権利義務を継承する相続人)
2.賃貸契約の連帯保証人
まず賃貸契約とはその家や部屋に毎月お金を払って住む権利のことで、賃貸契約は基本的に死亡して契約終了とはならず引継ぐことができます(相続)したがって本人死亡後はその部屋に相続人の誰かが住もうと思えば住めるのです。※死亡時には即時契約解除の特約がある場合はその限りではありません。
ただし現実的には故人が一人暮らしであった場合、相続人がその部屋に住むことはほぼ100％なく退去の手続きをして部屋を明け渡すというのが通常の流れです。
つまり住む権利はあるけど、住まないので原状回復義務に従って部屋を返還するのが相続人ということになります。原則的な考え方は通常の退去と同じで本来であれば本人がその義務を履行しますが亡くなっているのでその権利義務を継承した相続人が履行するということです。
▶賃貸住宅の契約者が死亡した場合家賃はいつまでかかる？
連帯保証人は契約がある限り責任がつきまとう
もし相続人の誰かが賃借権を相続しその部屋に住むとなった場合、契約当時の連帯保証人はどうなるでしょうか？元の契約者が亡くなったから変わるのではと思う人も多いと思いますが、基本的にはそのままです。
連帯保証というのは契約に対して保証するのですから契約がある限りずっとそのままです、契約者本人が亡くなり居住者が変わったとしても契約が有効な場合は連帯保証の責任もずっと有効です。実際は賃借権を相続するということも少ないのですが、それだけ連帯保証人の責任は重いということだけ覚えておきましょう。
よく遺言で保証人にだけはなるなと言われるのはこのためで、所詮賃貸の保証人と軽く考えるのは危険で孤独死などの場合は百万単位の負債を負う可能性もありますので、賃貸の連帯保証人を頼まれた際には慎重にしましょう。
家賃6～7万円の部屋でも保証の極度額は数百万円で設定されることは普通ですので慎重にやらないと下手すると破産ということもあり得ます。
▶孤独死の特殊清掃・撤去費は誰が払う？連帯保証人・相続人・大家
連帯保証というのは契約に対して保証するのですから契約がある限りずっとそのままです、契約者本人が亡くなり居住者が変わったとしても契約が有効な場合は連帯保証の責任もずっと有効です。実際は賃借権を相続するということも少ないのですが、それだけ連帯保証人の責任は重いということだけ覚えておきましょう。
よく遺言で保証人にだけはなるなと言われるのはこのためで、所詮賃貸の保証人と軽く考えるのは危険で孤独死などの場合は百万単位の負債を負う可能性もありますので、賃貸の連帯保証人を頼まれた際には慎重にしましょう。
家賃6～7万円の部屋でも保証の極度額は数百万円で設定されることは普通ですので慎重にやらないと下手すると破産ということもあり得ます。
▶孤独死の特殊清掃・撤去費は誰が払う？連帯保証人・相続人・大家
相続人と連帯保証人の優先順位はどっち？
賃貸住宅引渡において相続人と連帯保証人がまったく別人だった場合どちらの優先順位が高いでしょうか？今まで説明した流れで考えるとなんとなく連帯保証人の責務が優先されそうですが、賃貸の部屋の明渡や原状回復義務はとりあえず相続人のほうが優先です。その理由を今からわかりやすくお伝えいたします。
法律では相続人＝本人であるという考え方
民法上相続人は本人という考え方があります、法律系のコラムや法律関係の試験問題では「本人を相続した」という言い回しが多いことからもわかるように相続人は本人そのものなのです。
そもそも賃貸契約でも貸金契約でも連帯保証人の役目は本人が債務不履行に陥った時に、つまり家賃が払えないとか借金の返済が出来ない時に代わりに払う人という契約です。したがって孤独死の場合の原状回復義務や物件の返還、滞納家賃や明渡までの経過賃料の履行や支払い義務は本人(相続人)にあるが履行されない時は連帯保証人がその責務を負うと考えれば良いでしょう。
したがってすべての責任は本人にありますので相続人がすべての責任を負うこととなるのですが本人(相続人)が履行不能や相続そのものを放棄した場合は連帯保証人が契約にまつわる部分に関してはすべての責任を負うこととなります。
つまり債務の履行義務が優先的にあるのは相続人ではあるが、契約に対する重みは連帯保証人のほうが強く負ってるとも考えられます。これは民法452条の催告の抗弁権や民法453条の検索の抗弁権が連帯保証人には無いというものがありますので、かなりの縛りが付いて回ることは理解しておきましょう。
そもそも賃貸契約でも貸金契約でも連帯保証人の役目は本人が債務不履行に陥った時に、つまり家賃が払えないとか借金の返済が出来ない時に代わりに払う人という契約です。したがって孤独死の場合の原状回復義務や物件の返還、滞納家賃や明渡までの経過賃料の履行や支払い義務は本人(相続人)にあるが履行されない時は連帯保証人がその責務を負うと考えれば良いでしょう。
したがってすべての責任は本人にありますので相続人がすべての責任を負うこととなるのですが本人(相続人)が履行不能や相続そのものを放棄した場合は連帯保証人が契約にまつわる部分に関してはすべての責任を負うこととなります。
つまり債務の履行義務が優先的にあるのは相続人ではあるが、契約に対する重みは連帯保証人のほうが強く負ってるとも考えられます。これは民法452条の催告の抗弁権や民法453条の検索の抗弁権が連帯保証人には無いというものがありますので、かなりの縛りが付いて回ることは理解しておきましょう。
| 民法452条催告の抗弁権 | 主債務者に請求しろという権利 |
|---|---|
| 民法453条検索の抗弁権 | 主債務者を探せという権利 |
相続人が相続放棄！相続人が連帯保証人だった場合
冒頭でも書きましたが相続人でもあり連帯保証人でもあるというシーンはよくあります。例えば息子の賃貸契約を親が連帯保証した、逆に親の賃貸契約の保証を子供がした場合が代表例です。
契約者本人が孤独死に限らず何らかの形で亡くなった、でも目ぼしい財産もないので相続放棄をしたという場合について考えてみます。ここから先は私が実際に遭遇した実例に基づいてお伝えしていきます。
相続人と連帯保証人
契約者本人が孤独死に限らず何らかの形で亡くなった、でも目ぼしい財産もないので相続放棄をしたという場合について考えてみます。ここから先は私が実際に遭遇した実例に基づいてお伝えしていきます。
相続人と連帯保証人
孤独死が起きた部屋の原状回復費用に驚き相続放棄！
2021年の夏に遭った事例です、東京都台東区のアパートで孤独死があり故人の相続人であるお姉さんから特殊清掃と部屋の明渡に関する相談がありました。
話を聞く限り状況はあまり良いとは言えず、死亡から発見までおよそ3ヶ月、そして部屋は相当のゴミ屋敷であることもわかりました。そして私たちが出した見積もりはゴミ屋敷の片付けで60万円、特殊清掃部分で40万円とこれだけでも100万円に及ぶ見積もり額となりました。
2DKのゴミ屋敷ですから修繕や汚損の修復にもそれなりの金額が予想でき、100万円超の負担は免れない状況を理解したお姉さんは早々に「相続放棄」を宣言したのです。
相続放棄により相続人である故人のお姉さんは部屋の明け渡しにまつわる一切のことをする必要がなくなったかのように見えましたが別の立場のお姉さんが浮上したのです。
話を聞く限り状況はあまり良いとは言えず、死亡から発見までおよそ3ヶ月、そして部屋は相当のゴミ屋敷であることもわかりました。そして私たちが出した見積もりはゴミ屋敷の片付けで60万円、特殊清掃部分で40万円とこれだけでも100万円に及ぶ見積もり額となりました。
2DKのゴミ屋敷ですから修繕や汚損の修復にもそれなりの金額が予想でき、100万円超の負担は免れない状況を理解したお姉さんは早々に「相続放棄」を宣言したのです。
相続放棄により相続人である故人のお姉さんは部屋の明け渡しにまつわる一切のことをする必要がなくなったかのように見えましたが別の立場のお姉さんが浮上したのです。
相続人が早々に相続放棄を宣言したことから物件オーナーと管理会社を交えての話し合いに移行していきましたが、その際に賃貸の契約書を確認した中で連帯保証人が付いていることが判明しました、なんと連帯保証人は相続放棄をしたお姉さんだったのです。
しかも直近で更新されており極度額338万円の保証承諾書もありました。私は再度お姉さんに交渉するように管理会社に伝え返事を待ちました、かなり交渉には難航したようでしたが相続人と連帯保証人の立場はまったく違うことを説明し納得してもらったということでした。
物件オーナーは相続放棄と聞いた時に100％自分の持ち出しになると覚悟したそうですが、相続放棄では連帯保証人としての立場は消えないということを初めて知ったということで驚いていました。
実は相続放棄をされたら終わりと考えてるオーナーさんや管理会社担当者も多く、逆に一般の方も相続放棄をすれば連帯保証人としての立場も消えると間違った認識の方も多いのです。
もし賃借人の孤独死などが発生した際には必ず契約関係を確認し、相続人と連帯保証人の関係を再度確認しましょう。
遺品整理後に相続放棄をした相続人
次は特殊清掃や遺品整理に着手していながらも途中で相続放棄をしたご遺族のケースです。実際に経験した事例ですが、私たちに特殊清掃一次処理と家財の撤去を依頼したご遺族がいました。
遺品整理作業では少しの現金などが発見されましたが莫大なものではなく、その他貴重品とされるものがないと分かるとこれ以上の作業は無用と相続放棄を宣言したのです。ここまでの費用のお支払はされましたが、依然汚れと臭いがある状態で引渡しはできませんが相続放棄の一点張りで後は知らぬ存ぜぬという態度でした。
遺品整理作業では少しの現金などが発見されましたが莫大なものではなく、その他貴重品とされるものがないと分かるとこれ以上の作業は無用と相続放棄を宣言したのです。ここまでの費用のお支払はされましたが、依然汚れと臭いがある状態で引渡しはできませんが相続放棄の一点張りで後は知らぬ存ぜぬという態度でした。
遺品整理を手掛けたことは相続の承認となるか
このようなケースは稀ではなく意外と起きており、まごのてでも年間数件は遭遇するケースです。ご遺族としては迷惑の掛けっぱなしというわけにもいかないので最低限のことはやりますよ、という場合ともうひとつは若干悪意のあるケースで現金など相続に値するものがないか確認するためだけというパターン。
たとえ少しでも相続に関わることを手掛けたのだから単純承認ではないかと考えることもできますが、この状態で相続放棄の手続きを進め却下された事例は知りません。特に前者の相続放棄はするけどモラルとして最低限のことはしますというスタンスだった場合はいくらこちらから異議申し立てをしたとしても裁判所は却下することは稀だと考えます。
では後者の多少なりとも金銭などを得た場合ですが、当然単純承認になるのですが、その証明をすることができません。少しのお金をポケットに入れた後に相続放棄をしたとしても通ってしまうのが現実です。
まごのてでは相続人が依頼者となる場合は必ず必要な作業範囲と料金を明確に伝え確実な了承を得た上で作業を進めることを徹底しています。
たとえ少しでも相続に関わることを手掛けたのだから単純承認ではないかと考えることもできますが、この状態で相続放棄の手続きを進め却下された事例は知りません。特に前者の相続放棄はするけどモラルとして最低限のことはしますというスタンスだった場合はいくらこちらから異議申し立てをしたとしても裁判所は却下することは稀だと考えます。
では後者の多少なりとも金銭などを得た場合ですが、当然単純承認になるのですが、その証明をすることができません。少しのお金をポケットに入れた後に相続放棄をしたとしても通ってしまうのが現実です。
まごのてでは相続人が依頼者となる場合は必ず必要な作業範囲と料金を明確に伝え確実な了承を得た上で作業を進めることを徹底しています。
原状回復の紛争を未然に防ぐアドバイスを行います
孤独死が発覚した瞬間から原状回復に向けての工程が始まっていくのですが同時に費用負担トラブルのゴングが鳴る瞬間でもあるのです。
発生当時はご遺族や大家さんなどの関係者もパニック状態にあり、何をどう進めるかわからない、これからどうなるのかそれぞれの立場で不安を抱えていますが、時間が経つにつれ様々なことが見えてきます、そして相当な費用がかかることも見えてき、その費用はいつ誰が払うのだとなり費用負担のトラブルに発展します。
当事者みなさんがお金に余裕があるとは限りません、ご遺族にとっては降って沸いたような出来事ですし、物件オーナーにしても昨今は利回りギリギリで物件運営をしてることも多く、それぞれの立場で極力出費は減らしたと考えています。
それぞれの立場や事情があることから費用負担で揉めるのですが、こんな場合は法的見解に則って進めるのがベストです。まごのてでは顧問弁護士より物件ごと事案ごとに意見書を発行するサービス提供を行っていますので安心してお任せください。
発生当時はご遺族や大家さんなどの関係者もパニック状態にあり、何をどう進めるかわからない、これからどうなるのかそれぞれの立場で不安を抱えていますが、時間が経つにつれ様々なことが見えてきます、そして相当な費用がかかることも見えてき、その費用はいつ誰が払うのだとなり費用負担のトラブルに発展します。
当事者みなさんがお金に余裕があるとは限りません、ご遺族にとっては降って沸いたような出来事ですし、物件オーナーにしても昨今は利回りギリギリで物件運営をしてることも多く、それぞれの立場で極力出費は減らしたと考えています。
それぞれの立場や事情があることから費用負担で揉めるのですが、こんな場合は法的見解に則って進めるのがベストです。まごのてでは顧問弁護士より物件ごと事案ごとに意見書を発行するサービス提供を行っていますので安心してお任せください。
確実な孤独死部屋の原状回復ならまごのて
特殊清掃や原状回復にお金を掛けたくないからと、正しい手順で原状回復を行わなかったり特殊清掃そのものを省いたりする例がありますが、これは絶対におやめください。
また「安い」とホームページに書いてる特殊清掃や遺品整理を行う業者もご注意ください。特殊清掃の専門業者や確実な技術を持つ特殊清掃業者は絶対に「安い」やその周辺の言葉を使いません。費用をできるだけ削りたい気持ちはわかりますが、不備があれば更に余分にお金がかかることになりますので、特殊清掃業者を選ぶ際は十分ご注意ください。
東京近辺の孤独死であれば深く悩む必要はありません、今ご覧のこのホームページのまごのてにご相談いただければ万事解決です。まごのては清掃や消臭の技術が高いのはもちろん安心安全な運営体制が確立されていますので他社では不安と感じることもまごのてなら何の心配もいりませんので安心してご依頼ください。
ご相談窓口
TEL：03-4405-5420（6:30–21:00）
LINE：特殊清掃ご遺品整理相談公式LINE
また「安い」とホームページに書いてる特殊清掃や遺品整理を行う業者もご注意ください。特殊清掃の専門業者や確実な技術を持つ特殊清掃業者は絶対に「安い」やその周辺の言葉を使いません。費用をできるだけ削りたい気持ちはわかりますが、不備があれば更に余分にお金がかかることになりますので、特殊清掃業者を選ぶ際は十分ご注意ください。
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記事執筆：
株式会社まごのて 代表取締役
佐々木久史
主に特殊清掃技術の開発や指導に注力しています。まごのては宅地建物取引業の免許を受けており私は専任の宅建士です、また賃管士資格を保有しており不動産取引関係には精通しています。
東洋経済：ゴミ屋敷に商機を見出した男の波乱万丈人生
理念と経営：逆境の時ほど爪を研げ
株式会社まごのて
東京都江戸川区北葛西3-5-6
1011701018023 インボイス適格事業者登録番号: T1011701018023
宅地建物取引業：東京都知事(1）109168
産業廃棄物収集運搬業：01300191644(株式会社MG）
孤独死が起きてお困りの方は私にお気軽にご相談ください。
