事故物件が生まれ変わる｜孤独死発生から原状回復までのレポート

まだ残暑が厳しい10月の中旬あたりに特殊清掃依頼がありました。一人暮らしの兄が孤独死で発見された、近所の人が異臭と廊下にウジ虫が這っていたため管理会社へ通報し警察が安否確認に入ったら亡くなっていたということでした。

管理会社の担当者から告げられたのはすぐに特殊清掃業者を手配したほうが良いと言われ、何もわからないままネット検索してまごのてにたどり着き相談と進んでいきました。

ヒアリングでわかったことはとにかく周囲へ臭い漏れが起きてること、ご遺体の腐乱はかなり進んでいたこと、ご遺体は居室の床に倒れていたという断片的なものでしたが、私たちは下記のようなご提案をしました。(特殊清掃一次処理についての説明)

・まずは特殊清掃一次処理をして周囲へのにおい漏れとご遺族の入室環境を整えましょう。

特殊清掃一次処理とは入室環境を整えることと臭いレベルを低減させることが目的のまごのてオリジナルの特殊清掃方法で、東京近辺なら最短で当日、もしくは翌日など出来るだけ早く駆け付けて初期の清掃と消臭を行うものです。

今回の場合も葛飾区とまごのての拠点である江戸川区と近いこともありその日のうちに対応したのです。
  特殊清掃一次処理は東京近辺なら最短即日お伺いし臭いを止めます。まごのては江戸川区を拠点としていますので都内城東地域(葛飾区、江東区、墨田区、台東区、足立区、北区)や浦安市、市川市はより早くお伺いいたします。特殊清掃一次処理ご依頼ダイヤル

特殊清掃一次処理後はご遺族の入室が可能ですので、ご遺族の手でご遺品整理を行うことが可能です。今回のお客様も一次処理後に入室し貴重品捜索や大事な書類関係をピックアップすることができたようです。

賃貸マンションでしたので家財を出して空室にする必要があったのでそちらもまごのてで行いましたが、もし自力で処分するということであれば可能ですし他社に依頼してもいいと思います。

またいくら一次処理後といえども入室に抵抗がある場合や、遠方で何度も足を運ぶことができないなどの場合は私たちですべて代行することも可能ですのでお気軽にご相談ください。

ご遺品整理や家財撤去の費用について
実は特殊清掃の費用よりもご遺品整理や家財撤去費用について聞かれることが多くあり、費用についての関心はご遺品整理のほうが高いように感じますのでお答えいたします。

・家財の量により変わるが単身者で通常の家財量であれば20万円前後です。

よく見かける1Kならいくら、3LDKならいくらという決まり方はせず量や内容で変わるので間取りや部屋数では決まりません。例えばゴミ屋敷化していれば1Kでもたちまち50万円越えはありますし逆に3LDKでも超ミニマムに暮らしていれば10万円前後ということもあります。

一応の目安としては借家人賠償保険の補償額の主流は特殊清掃50万円、遺品整理50万円ですので概ね50万円までが相場と考えていと思います。ただしいわゆる単純な家財撤去より緻密な作業が求められるご遺品整理は作業費の部分が若干高めであることにご留意ください。

特殊清掃一次処理が終わり、家財もなくなって空室になれば完全消臭作業に移っていきます。この作業は場合によっては省くこともできますがほとんどの場合は必須作業となります。

ご遺体から流れ出た腐敗体液は部屋一面に広がり床下に浸透したり時には壁面に吸い上げ広がります。またウジ虫やハエが汚れを部屋全体に拡散させますのでそれらはすべて臭いの元となるためすべて取り除かなかければならず、それが特殊清掃二次処理です。

この作業はいわば特殊清掃の要中の要で特殊清掃業者の腕前が如実にわかる作業で、この作業を適当にやると臭いが消えませんので部屋が部屋としての機能を果たせません。つまり賃貸物件として運営できなくなるということですから責任が重大な作業工程です。



腐敗体液は広範囲にほ広がり部屋を汚す
おそらく多くの方は腐敗体液が広がるという意味がわからないから発覚直後に不用意に入室したり家財撤去を先行させるのではと思います。人の体の70%は水分であると聞いたことがあると思いますが例えば体重60Kgの人の水分量は42Kg＝42ℓです(水と比重が違うため若干アバウト)家庭用の掃除などに使うバケツは約5リットルですからもしバケツの水8～9杯を部屋に撒いたらどうなるでしょうか？

6畳程度の部屋ならほぼ全域が水浸しになり、一部は下の階に漏れるかも知れませんし、壁の下部も水を吸ってしまうかもしれません。つまり孤独死の現場は40ℓ以上の腐敗体液が部屋一面に流れてると考えればわかりやすく、流れた腐敗体液を洗浄したり、警察官が踏んで広げたご遺体痕を探して綺麗にしていくのが特殊清掃二次処理の役目なのです。
  室内にある汚れをすべて洗浄したら高濃度オゾンを燻蒸し仕上げていきます。オゾンについて過大な評価をしどこかに置いて長時間稼働させればどんな臭いでも消えると思ってる方がかなりいますが絶対にそんなことはなく、事前準備である汚れ洗浄をしっかりやった上でオゾンを稼働させなければまったく意味がありません。特殊清掃に携わる清掃員の感覚では最後の10％だけオゾンに頼るイメージです。

下記画像をクリックしていただくとオゾン消臭についての情報がありますので是非ご一読ください。
   

家財がなくなり室内の汚れや臭いが無くなってもまだ部屋は部屋として機能しません。なぜなら特殊清掃の完了直後はこの写真のようになっているからです。現実的にはこの状態で引渡すことも多くまごのてでは特殊清掃依頼の約半分はこの時点で完了とし引渡しとなることが多いです。



居室床のフローリングはありませんし、廊下もフローニングが半分ありませんし壁紙も無くなってますのでそれらを元に戻さないと当然部屋としては機能しません。そこでそれらを戻すためのリフォームが必要になるのですが、ここで大家さんと費用負担の紛争が起きることがあります。

特殊清掃の過程で床を取ったり、壁紙を剥がしてるのだから当然遺族や連帯保証人が最後までやるのが当たり前と大家さん側は考えるので紛争になってしまうのです。では孤独死が起きた部屋の原状回復ではリフォームまでの費用を求めるのが適法なのかどうかを解説していきます。

国交省のガイドラインによると退去時の原状回復について下記のように示されています。

国土交通省原状回復ガイドラインから引用

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賃貸借における原状回復とは、賃借人が入居時の状態に戻すということではありません。
判例・学説の多数は、賃借人の原状回復義務を、賃借人が賃借物を契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していた状態であれば、使用開始時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すればよいとしています。
したがって、賃借人の故意や不注意、通常でない使用方法等により賃借物に汚損・破損などの損害を生じさせた場合は、その損害を賠償することになりますが、汚損や損耗が経年変化による自然的なものや通常使用によるものだけであれば、特約が有効である場合を除き、賃借人がそのような費用を負担することにはなりません。

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ポイントは『故意過失ではなく社会通念上通常に使用していれば』そのまま返還しても良いという一文です。大家さんからすれば孤独死(室内死亡)は社会通念上の通常使用ではないとの考えにいたりますので紛争になるのです。結論から言えば裁判所の見解は孤独死は故意でも過失でも無く通常使用を逸脱した行為ではないとの見解です。普通に考えれば室内で突然死することなど本人ですら予期できないのだから過失は当然ないということになるのです。

したがって特殊清掃で汚れと臭いさせ取れば物件を返還しても問題ないのですが、特殊清掃過程で本来リフォームしたとしても解体する必要のない床の下板や壁ボードを外したのであればその部分は元に戻せと言われても異論のないところです。では従来の床板や石膏ボードを洗って戻すことは現実的に不可能なので新調するという流れになるのです。

では新たな壁紙や床のフローリングや畳はご遺族が100％負担しなければいけないのかといえばそうでもなく、民法上室内の内装は家賃に組み込まれて償却されるという原則論があります。つまり新たな内装は新入居者のための物だから前入居者が費用負担をするものではないとなるのですが、特殊清掃をする事態にならなければ内装新調することもないという部分もありますので現実的には20～30%をご遺族側が負担するという決着が多いです。



リフォーム費用負担額は30%で決着し実施
この部屋の場合は特殊清掃実施中にリフォーム提案を行い、大家さんとご遺族間で費用負担についても折り合いをつけてもらったので、そのままタイムラグなしでリフォームに着手できました。築年数も古く設備関係も劣化があったので同時にそれらも同時に補修することになったのでご遺族側と物件オーナー側両方向へご請求となりました。リフォーム内容と費用負担は下記の表通りでした。
 

今回の部屋の場合はオーナーさんがあまりこだわりがなかったことと立地がかなり良い場所だったので元の状態と変わらない内装作りをしましたが、場合によってはターゲティングを絞て狙った層に刺さる内装提案を行うことがあります。

しかも孤独死が起きた部屋は三年間告知が必要ですが、告知事項ありだとしても家賃を下げることなく入居申し込みが入るような部屋にします。今までもまったく家賃を下げないどころか逆に少しupできるような思い切った提案をし成功した事例もたくさんありますので是非ご相談ください。

株式会社まごのては特殊清掃会社でありながら宅建業の免許を保有しており、宅建士や賃
管士の有資格者が在籍しています。孤独死の原状回復にまつわる一連の流れは紛争も起きやすいため法的見地でアドバイスできるのは強みです。

私たちは紛争になることを未然に防ぐように提案書や見積書にどちらが負担する性質の内容かもキチンと明記し不要な争いが起きぬよう対策しています。大家さんにとっては物件が一日も早く回復でき通常運営に戻ることが目標値になりますし、ご遺族にとってはスムーズに引渡し出来ることが最大の任務ですのでどちらのニーズも満たせるよう尽力いたします。

今回は葛飾区での事例でしたが株式会社まごのては東京都内はもちろん神奈川、千葉、埼玉、茨城県などで特殊清掃やゴミ屋敷のお片付けを行っていますのでお気軽にご相談ください。