孤独死部屋のリフォームの必要性と費用の負担徹底解説

孤独死が起きた部屋の最終段階がリフォームですが、このリフォームを巡っての費用負担の揉め事が絶えません。まず孤独死があり原状回復に至るまでの責任の範囲を以下に示しておきます。

1.部屋の明け渡し(家財を撤去し空にする)→相続人または連帯保証人。
2.特殊清掃(汚れと臭いを取る)→原状回復義務がある相続人または連帯保証人
3.リフォーム→原則物件所有者(ただし一部例外あり)

特殊清掃と部屋の荷物を出すことは借主の責任であることが判例がすでに出てる通り、普通退去と同じく賃借人の原状回復義務に基づいて実行することは異論のないところだと思います。

退去にまつわるトラブルで多い原状回復費に対するものがあります。例えば退去した人に対しクロスを新調した費用を請求するといったことがあります。

普通に住んでいて経年劣化で変色したり汚れたクロスのリフォーム費用を払わせるということが横行していた時期があったのですが、その行為に対し国交省ガイドライン及び判例で「内装は家賃に含まれ償却される」と示され退去時に費用を求めてはいけないとされたのです。

ただし通常使用の想定を超えるようなことがあり破損や汚損が激しい場合はこの限りではなく、たとえ原価償却期間を終えていたとしても善管注意義務違反で元入居者に請求が可能という判例もあります。

孤独死が起きた部屋のリフォームはこの善管注意義務違反、つまり通常使用の域を超えて発生したことだからリフォーム費用の負担を求めるという図式になり、大家さんはご遺族に請求するという解釈につながっています。
 

では上記の孤独死の事例でご遺族と大家さんの費用負担割合が2:8となった理由を説明いたします。

まずリフォームの総額は35万円です。
施工範囲は床のフロアタイル新調、床の下地一部新調、断熱材、クロス貼替、水栓交換などでした。

特殊清掃完了後の写真を見ていただければわかりますが、ご遺体痕が染みてしまった床板と下地の板が一部切り取られています。クロスも下地ボードを防臭処理するために剥がされています。

つまり普通退去と違った形で部屋が引渡されていることになります。では剥がした床板を洗浄し元に戻せばいいのかと言えばそれは現実的ではありませんので自ずと新調するということになるのです。

床に穴がなく普通に退去した状況と同じレベルと考えた場合、リフォーム費用の一部負担、今回の場合は総額の20%をご遺族が負担するというところで落ち着いたのです。物件オーナーにしてみれば孤独死さえなければこのような費用は発生しなかったと思うかもしれませんが、物件運営上のリスクを許容できる体制と思考がこれからは求められると考えます。
 

株式会社まごのては特殊清掃を中心とした清掃会社ですが、不動産取引業の免許を保有する会社です(東京都知事(1)109168）孤独死が起きた部屋の原状回復トラブルについてのアドバイスも積極的に行っており、物件オーナーとご遺族の間に入り双方が納得できるようアドバイスできる体制を整えてる特殊清掃業者ですので安心してご相談ください。