清掃費や原状回復費の話へ入る前に、まず次の3点を同じ資料で確認します。

民法612条は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸したりすることを制限しています。また、同条2項には、違反して第三者に使用・収益させた場合の契約解除に関する規定があります。

国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」も、貸主の書面による承諾なく賃借権を譲渡・転貸しないというモデル条項を置いています。ただし、この標準契約書は法令で使用が義務付けられたものではありません。

したがって、実際の案件では民法の条文だけでなく、使用している賃貸借契約書、同居人に関する条項、貸主・管理会社が把握していた事情を確認します。

参考： e-Gov法令検索「民法」 / 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

第三者が部屋にいたという事実だけでは、一時的な宿泊なのか、継続的な居住なのかは分かりません。死亡後に契約者から「たまたま泊まっていた」と説明があっても、客観的な資料と合わせて確認します。

ここで集める資料は、契約解除を決めるための「証拠集め」だけが目的ではありません。保険会社、管理会社、弁護士等が同じ事実関係を見られる状態にするためのものです。

契約者と実際の居住者が違うことが分かっても、共用部へのにおい・害虫など、現場で続いている影響を放置する理由にはなりません。

警察等の確認が終わり、権限を持つ方から入室・作業の承諾が取れたら、まず室内のにおい・害虫・床まわりなどへの影響を抑え、次の確認へ進める状態を整えます。

一方、契約解除、損害賠償、違約金、原状回復費の最終的な負担、保険適用については、契約書・約款・個別事情を別に確認します。

東京都内の賃貸マンションで、契約者本人ではなく、その親族が継続的に居住していた部屋で孤独死が発生した相談がありました。個人が特定されないよう、一部の条件を再構成しています。

相談当初は、孤独死後の室内対応と家財撤去の話として始まりました。しかし、警察対応と管理会社の確認を進める中で、亡くなった方が賃貸借契約上の契約者ではなく、貸主へ同居人として届け出られていないことが分かりました。

そこで、現場対応と契約確認を分けました。室内では、におい・害虫・床や壁際への影響、家財量、必要な作業範囲を記録。一方、管理会社側では、賃貸借契約者、実際の居住者、貸主承諾、保険契約、原状回復費の確認を進めました。

このケースから分かるのは、「親族なら問題ない」でも「第三者なら直ちに解除」でもありません。誰が契約し、誰が実際に住み、貸主がその状態をどう認識していたかを、現場対応と同時に早い段階で整理する必要があるということです。

孤独死に関係する保険には、家主側の保険、借主側の借家人賠償責任特約など、契約によって異なる補償があります。

契約者と実際の居住者が違う場合は、少なくとも次を確認します。

・保険契約者・被保険者

・死亡した居住者が補償対象に含まれるか

・同居人・居住者変更の届出

・約款上の免責事項・通知義務

・特殊清掃・家財整理・原状回復のどの費用が補償対象か

無断転貸が問題になっている案件でも、発生した費用をまとめて「契約違反による損害」と扱うのではなく、何のための費用かを分けて確認します。

弁護士や保険会社へ相談する場合も、最初から法的な結論を作る必要はありません。次の資料をそろえると、事実関係を共有しやすくなります。

・賃貸借契約書・入居申込書

・同居人届・名義変更・承諾に関する記録

・警察・管理会社が確認した居住状況

・保険証券・約款・事故受付番号

・特殊清掃・家財撤去・原状回復の見積書

・施工会社が残した作業前後写真・報告書

・貸主・管理会社と契約者の連絡履歴

相続放棄を検討している方が関係する場合や、家財の処分権限が明確でない場合は、家財撤去を先に決めず、必要に応じて弁護士等へ確認します。

株式会社まごのてでは、契約解除の可否、損害賠償額、保険金支払いの可否を決めたり、貸主・管理会社の代理で法的交渉を行ったりすることはできません。

一方、孤独死後の室内対応、家財量、床・壁際・下地への影響、実施した作業範囲、特殊清掃・家財撤去・原状回復の見積項目など、現場で確認できる事実を記録し、管理会社・保険会社・弁護士等が確認しやすい資料へ整理することはできます。

契約者と居住者が違う案件ほど、法的な問題と現場対応を一つに混ぜないことが重要です。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、契約者と実際の居住者が異なる孤独死案件について、室内の初動対応、家財状況、作業範囲の記録、原状回復前の確認をご相談いただけます。

東京都は23区・多摩地域、千葉県は千葉市・市川市・浦安市・船橋市・松戸市・柏市など、神奈川県は横浜市・川崎市・相模原市など、埼玉県はさいたま市・川口市・戸田市・草加市・越谷市・八潮市などを中心に確認しています。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県は、所在地、建物条件、入室権限、管理会社との調整状況、日程などを確認したうえで対応可否をご案内します。