通常の孤独死は「居住者本人の死亡後対応」として、特殊清掃・家財撤去・原状回復・保険適用が中心となります。
しかし、無断転貸では、死亡事案に加えて「契約者と居住者が違う」という契約違反が同時に問題になります。

親族であっても、貸主の承諾なく継続的に居住していれば「一時滞在」ではなく第三者使用・転貸として問題になり得ます。実務上は、契約者、実際の居住者、貸主の承諾、管理会社への届出、保証契約、保険契約を細かく確認する必要があります。

ただし、判例上は「背信的行為と認めるに足らない特段の事情」が問題になることがあるため、形式的な第三者使用＝常に解除が確定する、と単純化はできません。
実務上の争点は、「誰が」「どれくらいの期間」使用していたか、「貸主が知っていたか・承諾していたか」、そして「使用状況が契約目的に反するか」になります。

孤独死が発生した場合、警察の検証・管理会社への報告・近隣対応により、この生活実態が明らかになりやすいのが特徴です。

問題は、「昨日泊まりに来た」と説明できるかどうかではありません。
継続居住を基礎づける生活実態が、室内資料、近隣認識、管理記録、警察対応記録から確認できるかどうかです。

無断転貸が発覚した場合、法的根拠に基づいて各費目を整理する必要があります。「無断転貸だから全額請求可能」と断定するのではなく、損害項目、因果関係、相当性、証拠資料を分けることが実務上重要です。

家主費用保険、孤独死保険、借家人賠償責任保険などの適用は、契約者・被保険者・居住者・届出状況に大きく左右されます。
無断転貸状態では、死亡者が保険上の対象者に該当せず、免責・不適用となる可能性があるため、安易に保険に頼らず事前の確認が必要です。

※実際の相談内容をもとに、個人が特定されないよう再構成しています。

東京都内の賃貸マンションで、契約者本人ではなく、契約者の親族が継続的に居住していた部屋で孤独死が発生した相談がありました。

当初は、通常の特殊清掃と家財撤去の相談として始まりました。
しかし、警察対応と管理会社確認の過程で、死亡者が賃貸借契約上の契約者ではなく、貸主の承諾を受けていない居住者であることが分かりました。

この時点で、問題は特殊清掃費や家財撤去費だけではなくなります。
民法612条の無断転貸、賃貸借契約の解除、保険適用の可否、原状回復費、募集停止期間中の賃料、管理会社・貸主への説明が同時に問題になりました。

まごのてでは、まず現場の臭気・汚染・害虫への初動対応を行い、作業前後写真、汚染範囲、家財量、床材の状態、必要工事を整理しました。
そのうえで、貸主・管理会社・弁護士等が確認できるよう、特殊清掃費、家財撤去費、原状回復費、保険確認に必要な資料を分けました。

このケースで重要だったのは、「親族だから問題ない」と考えないことでした。
賃貸借契約上、誰が契約者で、誰が実際に居住しており、貸主が承諾していたかを早い段階で整理する必要があります。

特殊清掃の現場写真は、損害額を強調するためではなく、汚染範囲・作業範囲・原状回復前の状態を記録する資料として扱います。
家財量や室内状態は、継続居住の生活実態や原状回復費用を整理する際の資料になります。

株式会社まごのてでは、無断転貸先で孤独死が発生した案件について、特殊清掃、家財撤去、臭気源確認、汚染範囲の記録、原状回復前の現場整理、保険会社・管理会社へ提出しやすい資料づくりを支援します。

株式会社まごのて代表取締役の佐々木久史は、宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士として、不動産実務と特殊清掃現場の双方から確認事項を整理しています。

なお、契約解除、損害賠償、貸主・管理会社との交渉代理は弁護士の専門領域です。

紛争性が高い案件では、顧問弁護士である栃木義宏弁護士（栃木・柳澤・樋口法律事務所）への確認を含め、弁護士等の専門家確認とあわせて進めることが重要です。