事故物件買取コラム
無断転貸で孤独死｜賠償は回避不可。民法612条の代償
「自分が契約して住んでいた部屋だけど、結婚して引っ越したから、空いた部屋に高齢の父を住まわせてあげよう」
親孝行のつもりで、あるいは手続きが面倒だからと、軽い気持ちでこのような「名義貸し・又貸し」を行っていませんか？ 最初に警告しておきます。賃貸契約において、大家さんの承諾なしに居住者を変える行為は、「無断転貸」という重大な契約違反（民法612条違反）です。
何も起きなければバレずに過ごせるかもしれません。しかし、もしその部屋で「孤独死」が起きたらどうなるか、想像できますか？
通常、病死などの孤独死であれば、遺族（連帯保証人）は「原状回復義務（部屋を綺麗にして返す）」を果たせば、それ以上の法外な損害賠償を支払う必要はありません。 ところが、無断転貸の状態でお亡くなりになった場合、話は180度変わります。
実際にまごのてにご相談いただいた事例でも、当初は「清掃だけで終わる」はずだった案件が、転貸の事実が発覚した瞬間に大家さんの態度が急変。 「信頼関係を破壊された」として、清掃費とは比較にならないほどの莫大な違約金と損害賠償を請求され、ご遺族には反論の余地すら残されていませんでした。
賃貸の世界で「又貸し」は絶対のご法度。バレたら一発アウトの厳しい世界です。 この記事では、実際に起きた大トラブルの実例をもとに、無断転貸のリスクと、万が一の時に遺族はどう立ち回るべきかについて解説します。
「家族だから大丈夫」という甘い考えを持っている方は、必ず最後までお読みください。
賃貸借契約は信頼関係の上で成り立っている契約
例えば部屋を借りてる人が突然仕事を失ったとしても入居時と状況が変わったからと追い出すようなことはしません。それが根底にある信頼関係というものです。
大家さんに断りもなく他の誰かに貸すというのは信頼関係が崩れる出来事のひとつで契約解除の理由になり得ます(信頼関係破壊の法理)今回のケースだと息子さんは体も元気でしっかり仕事をしてるから部屋を貸した、ではもしお父様からの入居申し込みだったら断った可能性もあります。
この無断転貸については意外と軽く考えてる方が多いのですが賃貸の世界では完全なご法度であることを再度お伝えしておきます。
無断転貸で孤独死が起きると事件性を疑われる！？
ところが本来の契約者は生きていて連絡も付く、そうなると部屋で死亡していたのは誰なんだ！？となり物件のオーナーや不動産会社からしたら縁も所縁もない他人が勝手に部屋で死んでいた、ということになり事件性が疑われてしまうことになり後の処理がひじょうに煩雑になってしまうのです。
まごのてでも直近5年間で無断転貸していた部屋で孤独死が起き、本人特定に時間がかかったり事件性が疑われたりし、特殊清掃に着手できないなどかなり難航しました。また本来の借主も大きな責任を負うことになり、もし借家人保険を掛けていたとしても本人ではないから適用されないなど大きな出費を余儀なくされることになります。
【最悪！】又貸しされていた人が部屋で自殺！
どうしてここまで難航したのか？理由がちゃんとありました。普通誰かに又貸しする時って親族やかなり仲の良い友達など少なくとも知らない相手に貸すことはありません。ところがこの部屋の元の借主は海外出張中の2年間限定で住んで家賃を払ってる人をジモティで募集したのです。しかも初期費用なしという触れ込みで通常の家賃に2万円程度上乗せして貸していたそうです。
本来の賃借人と縁も所縁もない転貸人の関係性が良くわからない、実際亡くなった転貸人も家族関係など一切不明となれば当然事件の可能性も浮上するわけです。聞くところによるとこのような転貸はたまにあるということは最近耳にしますが絶対にやってはいけません。
事故物件を安く借りて転貸し利益を上げる猛者
転貸という形は違法でもなんでもなく素人のオーナーさんにアパートを建てさせ一括借り上げをして転貸するサブリース業もありますし賃貸のスキームとしては良くあることです。ところが素人さんがこれをやると宅建業法違反でもありますが、もし転貸人が何かを起こしたら全部自分の身に降りかかることを忘れないでください。
市場価格8万円の家賃のところを告知ありで5万円で借り、7万円で貸せば2万円利益で10部屋やれば20万円の不労所得！みたいな情報も見たことがありますが、自分でアパートやマンションを所有し運用してる大家さんですらたいして利益が出ないのにそんな甘いものはありません。
ゴミ屋敷の世界では多い無断転貸！？
こんな話を聞くと実は転貸はよくされており珍しいことではないと思うかもしれませんが、賃貸で借りてる部屋をたとえ身内と言えど貸すことなんてほぼないと思うのです。ただし火事や被災で住む家を失った人を一時的に住まわせることはあると思いますがその際でも必ず届けて了承を得てからでないといけません。
ゴミ屋敷住人が恥ずかしいからと嘘を言ってお片付け依頼をした事例をご紹介した記事がありますので興味のある方はご一読ください。
無断転貸は百害あって一利なし！絶対にやめましょう
もしやむを得ない事情がある場合はたとえ短期間だとしても不動産会社や大家さんに相談し了承を得てからでないといけません(了承されない可能性のほうが高い)賃貸契約はあくまでも契約者本人との信頼関係を基礎とした契約ですから軽く考えてはいけないですし、ましてや利益を出すための転貸などもっての他ですから絶対にやめましょう。
孤独死や自殺があった部屋の再生はまごのてにお任せください
汚れと臭いを完全に取る技術はもちろん告知事項があっても家賃を下げない部屋作りのご提案も行っていますので所有する部屋で事故が起きお困りのオーナーさんはお気軽にご相談ください。
また不動産会社や建物管理会社の担当者さん向けの孤独死が起きた部屋の対応マニュアルを無料で配布しています。孤独死発生から特殊清掃そしてリフォーム完了までの一連の流れと手順をまとめたもので、PDFで30ページに及ぶもので実体験から得た完全原状回復マニュアルです。Twitter経由で100部以上配布した実績があります。
不動産業者さん限定ですので一般の方や特殊清掃業者さんには配布できません、配布にあたっては免許番号と会社名と担当者名そして電話番号を必ず明記してください(携帯不可)こちらから電話確認後に送付いたします。
▶孤独死対応マニュアルのお申込み
株式会社まごのて 代表取締役
佐々木久史
主に特殊清掃技術の開発や指導に注力しています。まごのては宅地建物取引業の免許を受けており私は専任の宅建士です、また賃管士資格を保有しており不動産取引関係には精通しています。
東洋経済：ゴミ屋敷に商機を見出した男の波乱万丈人生
理念と経営：逆境の時ほど爪を研げ
株式会社まごのて
東京都江戸川区北葛西3-5-6
1011701018023 インボイス適格事業者登録番号: T1011701018023
宅地建物取引業：東京都知事(1）109168
産業廃棄物収集運搬業：01300191644(株式会社MG）
孤独死が起きてお困りの方は私にお気軽にご相談ください。
