【江東区の賃貸で孤独死】 「原状回復費」は誰が払う？ 東京ルールの真実と判例解説

一般的に「借りている部屋で亡くなられたら困る」と考えるのが大家側の心理ですが、日本の法律（判例）は必ずしもそうではありません。

「死」は自然の摂理であるという司法判断

有名な東京地方裁判所の判決（平成14年など）では、病死や自然死について「人間の死亡は自然現象であり、通常の使用収益に伴うものである」とし、原則として借主（および連帯保証人）に善管注意義務違反はないとする判断が示されています。

つまり、心不全や老衰で亡くなっただけであれば、本来は高額な損害賠償やフルリフォーム費用を負担する必要はないのです。しかし、これには「ある重大な条件」がつきます。

分かれ目は「発見までの期間」と「汚損の程度」

司法が「責任なし」とするのは、あくまで「直ちに発見され、適切な処置がなされた場合」に限られます。

東京都には通称「東京ルール」と呼ばれるガイドラインがあり、退去時の原状回復トラブルを防ぐ基準が設けられています。江東区の物件も当然これに従います。

「経年劣化」vs「特別損耗」

• 経年劣化（貸主負担） 日照による畳の変色、家具設置による床の凹み、耐用年数（壁紙は6年）を超えた設備。
• 特別損耗（借主負担） タバコのヤニ、ペットの傷、そして「孤独死による体液汚染・死臭」。

ここで重要なのは、「臭いには耐用年数がない」という点です。
壁紙がどんなに古くても（価値が1円であっても）、強烈な死臭が染み付いていれば、次の入居者を入れられません。そのため、「臭いを除去するための費用」は、築年数に関わらず借主（遺族）の負担となるのが通例です。

だからこそ、「壁紙を剥がさずに、オゾンで臭いだけを消す」というまごのての高度な特殊清掃技術が、遺族の金銭的負担を減らす切り札となるのです。