この物件では、着手時点で約402万円の工事を決めていたわけではありません。初動対応と家財撤去で見える範囲を増やし、床下や設備下の状態を確認した結果、必要な処置と設備更新の範囲が広がりました。

この数字は「事故物件再生の相場」ではありません。あくまで、この1Kで確認された影響範囲、既存設備の状態、選択した更新内容、募集条件を含む一事例の記録です。

警察の確認が終わった後、室内には床面や壁際への影響、害虫の発生跡、外気と比べて高い臭気測定値が確認されていました。

そこで最初に、におい・害虫・影響が残った箇所へ初期対応を行い、次の判断のために室内を確認できる状態へ近づけました。まごのてでは、この初動対応を「一次処理」と呼んでいます。

この段階では、ユニットバスやトイレを交換する、床を全面的に作り直す、といったリフォーム範囲は確定していません。

家財を撤去すると、家具や設備に隠れていた床・壁際・水回りの下部を確認できるようになります。この物件でも、一次処理時点では見えていなかった範囲が次々に確認されました。

床材を開口すると、表面からは分からなかった影響が床下まで広がっていました。そこで床下側まで確認・処置する必要があると判断しました。

▲ 床材を開口した後の床下。表面だけでは分からなかった影響が確認され、床下側まで作業範囲を広げる判断材料になりました。

▲ 床下の状態を確認し、必要な洗浄・処置を行った後の記録です。作業名ではなく、何を確認して次へ進んだかを残しています。

一次処理の時点では既存設備を残す可能性もありました。しかし設備下を開口して確認した結果、下部にも対応が必要と分かり、設備を外して確認する工程へ進みました。

▲ ユニットバス下を確認した記録。設備を残す案もありましたが、下部の状態確認によって設備更新の判断が変わりました。

▲ トイレ下の確認記録。設備の見た目ではなく、下部まで確認した結果を原状回復計画へ反映しました。

キッチン下では排水経路の詰まりも確認され、室内側だけでは作業しにくかったため、外部の汚水桝側から排水管洗浄を行いました。

家財や壁紙を外した後に、壁下地、窓まわり、建具なども確認しました。新しい内装で覆う前に、後から再確認が必要になりそうな箇所を先に整理しています。

▲ 壁紙を剥がした後の下地確認。新しいクロスを張る前に、下地側へ確認が必要な箇所が残っていないかを見ています。

▲ 壁際・建具まわりなど、家財撤去後に見えるようになった箇所を確認し、必要な処置を行った記録です。

▲ オゾン処理中の記録。機械処理だけで完了とせず、事前の撤去・洗浄と、処理後の再確認を組み合わせてリフォーム着手を判断しました。

最初から「事故物件だから全部新品にする」と決めたわけではありません。

ユニットバスやトイレについては、設備下の確認が必要になったことに加え、既存設備そのものも築年数に応じて老朽化していました。そこで、今回の対応で必要になった撤去と、今後の賃貸運用のための設備更新を分けて検討しました。

孤独死後の影響に対応するための復旧と、築古物件を今後も貸すための投資は同じ費用ではありません。 この2つを分けて考えた結果、キッチン、ユニットバス、トイレ、床、壁、玄関まわりまで更新する方針になりました。

▲ 原状回復後のキッチン・ダイニング。設備更新は孤独死後の作業だから一律に行ったのではなく、築年数と今後の賃貸運用を踏まえて決めています。

▲ リフォーム後の室内。清掃で戻す範囲と、今後の募集のために更新する範囲を分けたうえで施工しました。

▲ 新設したユニットバス。下部確認の結果と設備の老朽化を踏まえ、保存ではなく更新を選択しました。

▲ 新設したトイレ。既存設備を残せるか確認したうえで、今後の賃貸運用を含めて更新しています。

▲ リフォーム後の居室。募集用の内装は、特殊清掃の工程とは分けて、次の入居者を想定した仕様として決めました。

▲ 玄関・廊下も含めて原状回復後の状態を確認。竣工後に募集条件を整え、再募集へ進みました。

4カ月という期間は、単に工事が長引いたという意味ではありません。各段階で確認できたことをもとに、次工程を決めています。

約402万円という総額だけを見ると、「孤独死物件を再生するには400万円かかる」と受け取りやすくなります。しかし、本件の約295万円のリフォーム費には、老朽化した水回りや設備を今後の賃貸運用のために更新した費用も含まれています。

リフォーム竣工後、告知事項と募集条件を整理して募集を開始し、この事例では3週間で入居申込に至りました。

ただし、「これだけ工事すれば3週間で決まる」という話ではありません。立地、間取り、賃料、設備、募集時期、競合物件、告知内容など複数の条件が関係します。

この実例から読み取れるのは、事故履歴そのものだけを見て再募集を諦める必要はない一方、入居後に困る原因や、説明できない施工範囲を残したまま募集へ進まないということです。

東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、孤独死後の室内確認、家財整理、原状回復前の確認、再募集へ進むための現場整理についてご相談を受けています。

東京都は23区・多摩地域、千葉県は千葉市・市川市・浦安市・船橋市・松戸市・柏市など、神奈川県は横浜市・川崎市・相模原市など、埼玉県はさいたま市・川口市・戸田市・草加市・越谷市・八潮市などを中心に確認しています。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県は、所在地、建物条件、現地確認の必要性、作業内容、日程などを確認したうえで対応可否をご案内します。

今回のような集合住宅では、室内の状態だけでなく、管理会社との調整、設備下・排水経路の確認、工事期間、再募集予定まで合わせて整理します。