警察の対応が完了し、まごのてへご依頼いただいた時点での室内状況は以下の通りでした。

• ・ご遺体痕がダイニング部分のほぼ全面に広がっていた
• ・ユニットバス下およびトイレ下への体液の浸透が深刻だった
• ・腐敗体液による汚染が床材・下地にまで広範囲に及んでいた
• ・ハエの発生痕が壁紙・窓サッシ・建具に多数確認された

一次処理では、まず汚染範囲の特定・初期洗浄・害虫抑制・初期消臭を行い、室内を確認できる安全な状態を整えました。

📷 写真①：一次処理前の床面・汚染概況

一次処理および家財撤去が完了した後、完全消臭を目的とした「二次処理」に着手しました。しかしこの現場では、ご遺体痕の広がりが想定を超えており、完全消臭まで相当の時間を要しました。

　床下への腐敗脂の浸透

まごのてでは徹底的に原因を追います。床材を開口して内部を確認したところ、床下全面に腐敗脂が広がっていました。防湿シートにまで汚染が及んでいたため、シートを撤去したうえで洗浄液を流し、ゼオライトを散布する処置を行いました。

📷 写真②：床解体後・床下腐敗脂の広がり

📷 写真③：床下ゼオライト散布後

　ユニットバス・トイレを保存しながらの開口作業

ユニットバスとトイレは最終的に入れ替えることになりましたが、作業当初は「保存できる可能性」を残しながら慎重に開口・洗浄を繰り返しました。すべて解体してしまえば清掃側としては楽ですが、オーナー様の費用負担を極力抑えるため、状態を確認しながら進めるのがまごのての方針です。

📷 写真④：ユニットバス下の開口・腐敗体液確認

📷 写真⑤：トイレ下の開口・内部洗浄

　汚水桝からの排水管洗浄

トイレは尿石による排水管の詰まりが発生していたため、外部の汚水桝から高圧洗浄を行い詰まりを解消しました。その際、大量のウジ殻や尿石が確認されました。

📷 写真⑥：汚水桝からの排水管洗浄

　壁紙下地・サッシ・建具の念入り洗浄

壁紙を剥がした後の下地ボード、窓サッシ、建具に付着したハエ跡や汚れをすべて除去し、除菌洗浄を実施しました。最終的にすべての洗浄工程が完了した後、除菌剤噴霧と高濃度オゾン燻蒸を行い、完全消臭を確認しました。

📷 写真⑦～⑨：壁紙下地洗浄・除菌処理・オゾン燻蒸中

二次処理（完全消臭）が完了して初めて、リフォーム着手の判断ができます。

臭気源が床材下・下地・配管まわりに残ったまま内装工事を行うと、工事後に臭いが戻ることがあります。新しいクロスや床材の下から再び臭いが発生し、せっかく費用をかけたリフォームが意味を失う事態になります。

まごのてでは、二次処理の完了確認（臭気測定や最終オゾン処理後の経過確認）を経てからリフォーム業者との打ち合わせを進めます。この順番を変えることはありません。

二次処理完了後、まごのてはオーナー様・管理会社様と協議し、リフォームの方向性を決定しました。

　「事故物件だから安くする」を選ばなかった理由

孤独死が発生した物件では、原状回復のみ行い家賃を下げて募集するという対応が一般的です。しかしこの物件では、以下の理由から「仕様を大幅に刷新し、相場同等以上の家賃で募集する」方針を選択しました。

• ・周辺の競合物件を調査した結果、設備水準を上げれば家賃を維持できる需要があると判断
• ・築古物件の弱点（古い設備・浴室・キッチン）をリフォームで一気に解消できるタイミングであった
• ・告知義務を適切に果たしたうえで、「設備が新しい」という正のイメージを前面に出す戦略が有効と判断

　ダイニングキッチン（リフォーム後）

📷 写真A・B：新設システムキッチン・DK全景（リフォーム完成）

　浴室（リフォーム後）

📷 写真C：新設ユニットバス（グレー系・シャワーバー付き）

　トイレ（リフォーム後）

📷 写真D：新設ウォシュレット一体型トイレ

　洋室（リフォーム後）

📷 写真E・F：ダークウォルナット床・白壁・全景

　玄関・廊下（リフォーム後）

📷 写真G：新設シューズボックス・明るい廊下

リフォーム竣工後、新規募集を開始してから3週間で新入居者が決定しました。

設備水準が周辺競合物件を上回っていたことが最大の要因です。告知義務を果たしたうえで「新築同様の設備」として打ち出す戦略が機能し、内見した入居候補者は事故の経緯を承知したうえで申し込みました。家賃は募集前よりわずかに上昇した状態での決定でした。

事故物件だからといって、必ずしも家賃を下げる必要はありません。物件の立地・需要・競合環境を正しく見れば、設備刷新によって家賃を維持・向上させながら早期に客付けできる可能性があります。

① 消臭完了の判断からリフォーム着手まで一貫対応（責任の明確化）

特殊清掃業者とリフォーム業者が別々だと、「消臭が本当に完了しているか」の判断が曖昧になり、万が一工事後に臭いが戻った際に「リフォーム業者の施工不良だ」「いや清掃業者の消臭が甘かったんだ」と、責任のなすりつけ合いが発生しがちです。まごのては自社で消臭完了の確実な確認を行った上でリフォームに着手し、全責任を負うため、そのような最悪のケースを未然に防ぎます。

② 不動産視点でのリフォーム提案

まごのて代表の佐々木久史は宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の資格を保有しています。清掃・消臭の技術的判断と、「どんな部屋にすれば客付けできるか」という不動産側の判断を同時に行えることが、他の業者との大きな違いです。

③ 地域・ターゲットを見たリフォーム仕様の提案（費用対効果の追求）

「事故物件だから安くする」という判断は必ずしも正解ではありません。立地・競合・需要を調査したうえで「設備を刷新して家賃を下げない（結果的に投資を回収する）」提案ができるのは、不動産と清掃の両方を知るまごのてならではの強みです。

④ 窓口を一本化することで無駄な時間・費用を省く

この事例では、管理会社はまごのてへの一本の連絡だけで、特殊清掃・消臭確認・リフォーム提案・竣工立会まで進めることができました。別業者へのアポイント、現場説明の繰り返し、進捗確認の電話は必要ありませんでした。