国土交通省のガイドラインは、居住用不動産で過去に人の死があった場合に、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上どのように対応するかについて、裁判例や取引実務を踏まえて一般的な基準を整理したものです。

ガイドラインに沿えば、すべての民事上の責任まで自動的に決まるわけではありません。国土交通省も、実際の紛争では契約内容などに応じて個別に判断されるとしています。

実際の案件では、この表だけで結論を出さず、後述する例外まで確認してください。

老衰や持病による病死などの自然死、階段からの転落、入浴中の溺水・転倒、食事中の誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の死については、売買・賃貸とも、原則として告げなくてもよいとされています。

ただし、発見まで時間が経過し、室内に残った強いにおいや床・下地への影響などから、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、買主・借主の判断へ影響する可能性があるとして、別の整理になります。

国土交通省ガイドラインでは、賃貸借取引について、自然死等以外の死が発生した場合や、自然死等でも特殊清掃等が行われることとなった場合に「概ね3年」という一般的な目安を示しています。

前者は事案の発生から、後者は特殊清掃等が必要になった自然死等が発覚してから概ね3年が経過した後、特段の事情がなければ原則として告げなくてもよい、という整理です。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は、この考え方から外れる場合があります。

事故物件の告知で誤解されやすいのが、賃貸の3年基準を売買にもそのまま当てはめることです。

売買取引については、自然死等で原則告げなくてもよい場合などを示していますが、賃貸借取引と同じ「概ね3年経過後は原則告げなくてもよい」という期間基準は置かれていません。

そのため売却時は、「何年前か」だけではなく、事案の内容、発生場所、特殊清掃等の有無、周知性、買主の判断への影響などを整理します。

共用玄関、エレベーター、廊下、階段、専用使用するベランダなど、買主・借主が日常生活で通常使用する必要がある部分は、一定の場合、取引対象の住戸と同様に扱われます。

隣接住戸や、日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で起きた事案については、原則として告げなくてもよいと整理される場合があります。ただし、事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合は別です。

買主・借主から人の死に関する事案の有無を問われた場合、経過期間や死因に関わらず、調査を通じて判明した点を告げる必要があると整理されています。

社会的影響の大きさから、買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合なども同様です。

分からないことを推測して埋める必要はありません。売主・貸主・管理業者への照会で不明だった事項は、「不明」と伝える整理です。

一方、亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様や発見状況まで告げる必要はないとされています。

ガイドラインでは、宅地建物取引業者が媒介する場合、売主・貸主に対して告知書・物件状況等報告書などへ過去の事案を記載するよう求めることが、通常の情報収集としての調査方法とされています。

人の死を疑わせる特段の事情がなければ、周辺住民へ聞き込みをしたり、インターネット上の情報を自発的に探し続けたりする義務までは、原則として認められていません。

ただし、通常の情報収集の中で事案を知った場合や、告知書に記載がなくても事案の存在を疑う事情がある場合は、確認が必要です。

また、契約成立後から引渡しまでに人の死の事実を知った場合についても、告知義務があるとした裁判例があることがガイドラインで紹介されています。

孤独死後の現場では、不動産取引の担当者が施工状況をすべて直接確認するとは限りません。だからこそ、施工側の記録が後の情報整理に役立ちます。

・依頼を受けた時点で共有された発見時期

・作業を行った住戸・箇所

・室内へ入れる状態を整える初動対応を行った事実

・床・下地・水回り等で確認した施工範囲

・家財撤去、清掃、消臭等の実施内容

・作業前後写真、見積書、作業報告書

ここから「売買では告知が必要」「賃貸なら不要」と施工会社側で結論を付けず、宅地建物取引業者へ事実を渡します。

株式会社まごのてでは、東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、孤独死等があった物件について、室内の初動対応、家財整理、原状回復前の施工確認、作業報告書の整理をご相談いただけます。

東京都は23区・多摩地域、千葉県は千葉市・市川市・浦安市・船橋市・松戸市・柏市など、神奈川県は横浜市・川崎市・相模原市など、埼玉県はさいたま市・川口市・戸田市・草加市・越谷市・八潮市などを中心に確認しています。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県は、所在地、建物条件、作業内容、管理会社との調整状況、日程などを確認したうえで対応可否をご案内します。

告知義務の最終判断や契約書作成の代理は行いません。施工上確認できた事実を整理し、宅地建物取引業者・管理会社・必要に応じて弁護士等へ渡せる資料を整えます。