事故物件の査定で最初に確認したいのは、「事故があったから何割下げるか」ではありません。まず、その出来事がなかったと仮定した場合に、同じ不動産がどの程度の価格帯で取引されるのかを見ます。

土地なら所在地、面積、形状、接道、用途地域、再建築条件など。戸建てなら築年数、構造、建物状態。マンションなら駅距離、専有面積、階数、方角、築年数、管理状態、修繕積立金など、通常の不動産査定で見る条件があります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産取引価格情報や成約価格情報を確認できます。ただし、国土交通省自身も、面積・形状・前面道路・取引事情など個別要因によって価格は変わると注意しています。近隣事例は「答え」ではなく、基礎価格を考える材料として使います。

インターネット上では、「孤独死は1～2割」「自死は3割」「事件性が高いと5割」などの目安が紹介されています。参考になる場面はありますが、これをそのまま物件価格へ掛け算すると、査定の中身が見えなくなります。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、宅建業者が人の死に関する事実をどう扱うかについて一般的な基準を整理したものです。売却価格を何％下げるかを定めた価格基準ではありません。

告知義務の具体的な判断は、別記事で詳しく整理しています。ここでは細かな例外よりも、査定に影響しうる事実を正確に整理することを優先します。

事故物件の売却価格を考えるときは、次の7項目を分けて確認すると、なぜその査定額になったのかが見えやすくなります。

事故物件の査定で混同しやすいのが、仲介会社が示す「市場で売れる見込み価格」と、買取会社が提示する「自社で買う価格」です。この2つは、そもそも数字の意味が違います。

そのため、「仲介査定2,000万円、買取査定1,500万円だから仲介の方が500万円得」とはまだ言えません。仲介の場合に売主が負担する清掃、家財撤去、修繕、仲介手数料、保有期間中の費用を差し引き、売れるまでの時間も含めて比較します。

事故物件では、「きれいにしてから査定を取った方が高く売れる」と考えやすくなります。ただし、費用をかけた分だけ売却価格へ上乗せできるとは限りません。

買主が建物を解体する予定なら、売主が行った内装リフォームを評価しないことがあります。反対に、室内状態を確認できないほど家財が多い、においや害虫が共用部へ影響しているなど、売却判断の前に初動対応が必要な状態もあります。

事故物件は査定会社によって金額差が出やすいため、最高額だけを選ぶと判断を誤ることがあります。比較したいのは、金額そのものより査定の前提です。

査定時には、少なくとも次を確認します。

1. 事故がない場合の基礎価格をいくらと見ているか
2. どの事実を価格調整の要因として見たか
3. 家財撤去・特殊清掃・修繕・解体のうち、誰が何を負担する前提か
4. 仲介なら想定成約期間と売出価格・成約見込み価格を分けているか
5. 買取なら取得後にどの費用・リスクを見込んでいるか
6. 契約不適合責任、残置物、境界などの契約条件をどう想定しているか
7. 査定後に大きく減額される条件が何か

事故物件では、不動産会社へ相談する前にご遺族が室内へ入り、家財を全部処分し、特殊清掃やリフォームまで済ませようとすることがあります。しかし、売却方法が決まっていない段階で費用を先行させると、買主が必要としない作業まで売主負担になる場合があります。

まごのてでは、事故物件の相談時に、物件資料、室内の現状、残置物、告知に関係する事実、売却期限、再募集や売却の希望を分けて確認します。そのうえで、清掃・遺品整理・原状回復をどこまで先に行うか、仲介と現状有姿の買取をどう比較するかを整理します。

家財を残したまま売却する場合でも、不動産の所有権と室内動産の扱いは分けて契約する必要があります。現金・通帳・印鑑・貴金属・写真など、売却後に見つかった物を誰へ返すかまで先に決めておくと、売却後のトラブルを減らせます。

株式会社まごのてでは、東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県・茨城県を中心に、事故物件の特殊清掃、遺品整理、原状回復、再募集、売却・買取の相談を受けています。

東京都では江戸川区・葛飾区・江東区・墨田区・足立区など23区全域と多摩地域、千葉県では市川市・浦安市・船橋市・松戸市・柏市・千葉市など。神奈川県では横浜市・川崎市・相模原市、埼玉県ではさいたま市・川口市・戸田市・草加市・越谷市・八潮市などを中心に確認します。

栃木県・群馬県・山梨県などは一部地域で対応できる場合があります。売却・買取の可否は地域名だけでなく、物件種別、権利関係、建物状態、残置物、売却期限などを確認してご案内します。