事故物件の契約トラブルを避けるには、「事故物件だから契約不適合責任がある」「告知したから責任はない」という二択にしないことが重要です。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、過去に人の死があった居住用不動産について、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上どのように調査・告知するかの一般的な基準を整理したものです。

一方、契約不適合責任は、売買で引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しているかという民法上の問題です。

人の死があったという一点だけで、すべての売買が自動的に「契約不適合」になるわけではありません。従来の裁判例では、過去の自死・事件等が通常人にとって耐え難い心理的負担となり、取引価値へ影響するかなどが「心理的瑕疵」として問題にされてきました。2020年4月施行の改正民法後は、こうした事情も含め、最終的には契約で予定した種類・品質等に適合しているかという枠組みで確認します。

契約不適合責任で基準になるのは、単に「事故物件という言葉を使ったか」ではなく、買主と売主がどのような状態の不動産を売買する契約を結んだのかです。

たとえば、買主が人の死に関する事実を説明され、その内容を理解したうえで価格や引渡し条件を合意している場合、その説明済みの事実が契約上どのように位置付けられているかを確認します。反対に、「告知事項あり」とだけ書かれ、実際に何を説明したのか資料同士で食い違っていれば、後から争いになりやすくなります。

なお、故人の氏名、病歴、家庭事情など、取引判断に必要のない個人情報まで広げることが目的ではありません。必要な事実を、必要な範囲で正確に整理します。

「室内で人の死があったことは説明した」ことと、「物件に関するすべての状態を買主が了承した」ことは同じではありません。

事故物件の売買では、心理的な事情だけに目が向きやすいですが、契約不適合責任は契約全体との適合を見る問題です。事故歴を説明したことを、雨漏りや設備不良まで含む万能な免責と扱わないようにします。

民法上の契約不適合責任は、当事者間の合意によって責任範囲を限定したり、一定の場合に免責する特約を置いたりできる場面があります。

ただし、民法572条は、売主が担保責任を負わない旨の特約をしていても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、その責任を免れることができないと定めています。

中古不動産の売買では「現況有姿」「現状有姿」という言葉が使われます。しかし、この一語だけで、売主が知っている事故歴や物理的な不具合まで含めて、あらゆる責任が自動的に消えるとは考えない方が安全です。

重要なのは、「今見えている状態のまま引き渡す」ことと、「契約内容に適合しないことが後で判明しても責任を負わない」ことを分けることです。

短い定型文を重ねるより、対象となる事実と責任分担を具体的に書く方が重要です。

契約不適合責任の特約は、誰が売主で、誰が買主かによって法律上の制限が変わります。事故物件だから特別というより、通常の不動産売買と同じく当事者の属性を先に確認します。

事故物件で引渡し後に争いになった場合、「人の死があった事実」と「現在の建物・土地に残っている状態」を一緒にすると原因整理が難しくなります。

民法上、契約不適合がある場合の買主の権利として、追完、代金減額、解除、損害賠償などが問題になります。ただし、事故歴のように履歴自体を物理的に修補できない事項と、修補可能な物理状態では実際の整理が同じではありません。

また、種類・品質に関する契約不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知するという民法566条の一般ルールがありますが、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合等の例外や、契約上の特約もあります。個別の権利行使は契約書と事実関係を確認します。

相続人が遠方に住んでいた場合、死亡時の状況や室内の処置を詳しく知らないことがあります。このとき、「たぶん病死だった」「清掃会社が全部処理したはず」と推測して告知書を埋めるのは避けます。

契約前に必要なのは、知っている事実・資料で確認できる事実・分からない点を分けることです。

施工会社の記録は「告知する・しない」を決める資料ではなく、何を施工したかを後から正確に説明するための事実資料として使います。

事故物件の査定では、金額だけでなく契約不適合責任の範囲、残置物の扱い、引渡し条件、買主側で行う工事などが最終手残りに影響します。

まごのてでは、東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、孤独死・自死等があった不動産について、現場状態の確認から売却・買取条件の整理まで相談を受けています。

事故物件の契約不適合責任を当社だけで法的に確定することはありません。売却前に、現況、施工記録、残置物、売却方法、契約条件として整理すべき事実を確認し、不動産取引の判断へ渡せる形にします。

茨城県・栃木県・群馬県・山梨県など周辺地域については、物件所在地と相談内容を確認のうえ対応可否をご案内します。