タバコ臭・ペット臭の退去費用｜6年ルールより先に確認すること

においがあるという事実だけで、借主負担の範囲や工事内容まで自動的に決まるわけではありません。退去費用を整理するには、次の3つの段階を分けて考えます。

「6年以上住んだからクロス代は払わなくてよい」と、請求全体を一括して判断することはできません。まず、臭いや変色の原因、影響した部材、必要な施工範囲を確認し、その後に経過年数を反映する項目を分けます。

国土交通省の考え方では、通常損耗や経年変化は借主の原状回復義務から除かれる一方、喫煙による臭いやクロスの変色など、故意・過失、善管注意義務違反、通常使用を超える損耗には原状回復義務が生じ得ます。

ここでいう「6年で1円」は、クロスの残存価値を考える際の目安です。請求書に記載されたクロス工事費や退去費用全体が、自動的に1円になるという意味ではありません。

つまり、クロスの経過年数は負担額を考える材料になりますが、クロスの残存価値が低下していても、別の部材、必要な清掃・消臭、下地処理、契約上の特約による費用まで自動的になくなるわけではありません。

参考： 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

ゴミ屋敷状態では、室内全体のにおいと、建材や設備に残ったにおいを分けにくくなります。管理会社へ自費清掃や搬出の扱いを確認したうえで、家財とゴミを搬出し、換気して、床・壁・巾木・設備を確認できる状態へ近づけます。

家財が残った室内では、部屋全体がタバコやペットのにおいに包まれています。
衣類、布団、段ボール、食品ゴミ、ペット用品、カーテン、大量の紙類があると、それ自体がにおいを保持しています。この状態で、「クロスから臭っている」「床下まで染みている」「全面張替えが必要」と判断するのは早すぎます。

搬出すると、布製品や段ボールが持っていたにおいが減ります。
空室にして換気した後、窓際は気にならないがエアコンを動かすと再び感じる、といったように場所が絞られてきます。ゴミ撤去前の「部屋全体が臭う」と、撤去後の「この壁際だけ残る」では、必要な作業が変わります。

タバコの場合、臭気源はクロス表面だけでなく、天井、建具、換気扇、エアコンのフィルターや内部、巾木、収納内部、下地材と多岐にわたります。

壁全面ではなく、空調設備と喫煙場所の周辺を先に確認します。喫煙場所、喫煙期間と頻度、紙巻きか加熱式か、壁・天井・建具の変色、換気扇とエアコン、収納内部を順番に見ていきます。

参考： 厚生労働省 e-ヘルスネット「加熱式たばこの健康影響」

浴室内の壁面、浴槽、設備周辺に黄褐色の付着・変色が見られる状態。写真だけで原因や素材内部への影響までは判断できません。素材に合う方法で洗浄し、汚れの戻り方と残るにおいを確認します。

ペット可は、ペットによる汚損の費用を貸主がすべて負担するという意味ではありません。一方、傷やにおいがあるからといって、直ちに全部屋の床や壁を交換するとも限りません。

ペットの場合、臭気源はトイレ容器、布製品、マット、壁面へのマーキング、巾木周辺、床材の継ぎ目、クッションフロア下、畳、木部、下地などです。飼育の許可と、通常の生活臭、爪傷、尿の付着、マーキング、長期放置、多頭飼育による汚損は分けて考えます。

特約によって、ペットによる著しい傷・汚れや消毒・消臭費用を借主負担とする例がありますが、有効性や範囲は契約内容ごとの確認が必要です。

においが強いからといって、いきなり全面交換を決めるわけではありません。試験洗浄後に残る場所だけを工事判断へ回します。

床材を開口し、床下周辺を機器で確認している様子。表面の家財撤去や洗浄を行った後にもにおいが残る場合は、床材の継ぎ目や床下、下地周辺の確認が必要になることがあります。（※ペット尿等の影響が疑われた現場の確認例）

オゾン等を用いた消臭は、工程の一つとして使われることがあります。しかし、尿、ヤニ、食品、布製品などの臭気源が残ったままでは、機材だけで原因をなくすことはできません。

先に臭気源を除き、必要な洗浄を行い、その後に残るにおいへ消臭工程を検討します。臭気源が残ると再び感じることがあるため、機材を稼働させる前の工程が重要になります。

管理会社によっては、指定業者で施工する、退去後に自社基準で清掃する、借主が手配した清掃を精算上考慮しない、施工前の状態を確認したい、無断施工を認めないといった運用があり得ます。

退去前清掃で最も避けたいのは、先に自費で清掃した後、管理会社から別業者による同じ清掃費を請求されることです。先に自費清掃を行っても、管理会社が指定業者の清掃費を別途請求する運用であれば、同じ場所へ二重に費用を払うことがあります。作業前に、管理会社が確認したい場所、自費清掃の扱い、指定業者の有無を確認してください。

金額の高低だけでなく、洗浄と工事が重複していないか、どの部屋・どの面・どの部材が対象かを確認してください。ワンストップであること自体が品質の証明ではありません。洗浄で戻らなかった場所と、交換を提案する根拠を分けて説明できることが重要です。

管理会社が部屋全体を張り替える判断をしたことと、その費用をすべて借主が負担することは同じではありません。施工範囲と借主負担の範囲は分けて確認します。国土交通省も、借主負担の施工範囲は、可能な限り毀損部分の復旧に必要な最低限度を基本とし、経過年数も考慮するとしています。

清掃業者が示せるのは、どの場所を、どの工程で、どこまで戻せたかという現場事実です。借主負担の最終判断や特約の有効性は、契約書と精算内容を確認する必要があります。

• ・まごのてでは、東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、ゴミ屋敷・汚部屋の家財撤去、退去前清掃、タバコ臭・ペット臭の確認、床・壁・水回り清掃、原状回復前の相談に対応しています。
• ・江戸川区、葛飾区、江東区、墨田区、市川市、浦安市、船橋市、松戸市など、拠点周辺では、退去日や管理会社の確認日が近い場合も、予約状況と作業範囲を確認して日程を検討します。
• ・茨城県・栃木県・群馬県・山梨県の一部地域も、家財量、清掃範囲、建物条件、期限によって対応できる場合があります。